מכללת כרישי הנדל"ן

מבוא

ההחלטה למכור או לרכוש בית, דירה או כל נכס נדל״ני אחר, אינה החלטה קלה, אלא היא אחת ההחלטות החשובות ביותר בחייו של כל אדם.

עבור רובנו, לעסקת נדל״ן ישנה משמעות כבדת משקל וחשובה, בשל הממדים הכלכליים הכרוכים בה, שמשפיעים על חיינו ועל חייהם של בני משפחתנו במשך תקופה ארוכה.

המידע שיובא לאורך הספר, מבטא מחשבה רבה, ידע וניסיון עשיר בנושא הנדל״ן, והוא מכיל גם את הממד הרגשי של עסקאות נדל״ן, לקחים ממקרים שבהם אנשים כשלו, וחומר משפטי וחוקים שמאפשרים לבצע עסקאות נדל״ן על פי חוק.

הספר מיועד לציבור הרחב שמעוניין לרכוש או למכור נכס, ושחסרים לו הידע והניסיון הנדרשים. הוא אף מיועד למי שמבקש לעסוק בנדל״ן ומצוי בתחילת דרכו, ויש בו ערך רב עבור מתווכים שרוצים להיות טובים יותר ומקצועיים יותר. המידע המובא בספר נועד למנוע טעויות בעסקאות נדל״ן ולהקנות שליטה מקיפה בחוקי המקרקעין והמיסוי.

בהצלחה!

חוקים ומושגים בתחום התיווך במקרקעין

עסקת תיווך מקרקעין: היקשרות בין שני צדדים או יותר, לצורך עסקת מקרקעין.

לקוח: צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לא.

רשם המתווכים: ממונה על ידי שר המשפטים. תפקידו הוא להעניק רישיונות לתיווך במקרקעין, למי שעומד בתנאים על פי חוק, ולנהל את פנקסי הרישום של בעלי הרישיונות לתיווך במקרקעין.

איסור עיסוק בתיווך מקרקעין ללא רישיון: לא יעסוק אדם בתיווך, אלא אם הוא בעל רישיון בתוקף בהתאם להוראות החוק. לא יפרסם אדם ברבים הודעה כי הוא מתווך במקרקעין, לא יציג את עצמו כמתווך במקרקעין ולא ישתמש בכל תואר העושה רושם של מתווך, אלא אם כן הוא בעל רישיון בתוקף.

תנאים לקבלת רישיון: 1. אזרח או תושב מדינת ישראל, או תושב חוץ, שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל. 2. מלאו לו 18 שנים. 3. הוא אינו פושט רגל. 4. הוא לא הורשע בעבירות פליליות. 5. הוא לא נידון לעונש מאסר בפועל. 6. הוא עמד בהצלחה בבחינה לקבלת רישיון תיווך. 7. מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות ובהגינות, ימסור ללקוח כל מידע שיש בידו בנוגע לנכס הנמכר או לנכס המושכר, יפעל במקצועיות רבה ובסבירות, וינקוט את האמצעים הראויים לקבל מידע מהותי על הנכס.

דרישה להזמנת שירות בכתב: מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך שכוללות את כל הפרטים שקבע השר.

גילוי עניין אישי: מתווך במקרקעין לא יעסוק בתיווך עסקת מקרקעין אם יש לו עניין אישי, אלא אם גילה ללקוח את עניינו האישי וקיבל את הסכמתו לכך בכתב. עניין אישי מתייחס גם לביצוע עסקת מקרקעין של קרוב משפחה או חבר שהם בעלי שליטה בנכס.

העסָקה: אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין, אלא אם המועסק הוא בעל רישיון תיווך על פי חוק.

מקרקעין: קרקע וכל הבנוי והנטוע עליה, וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה.

בעלות במקרקעין: הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר ועסקה, בכפוף להגבלות החוק או ההסכם.

שכירות: שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה תמורת החזקה במקרקעין ושימוש בהם שלא לצמיתות. שכירות למשך יותר מחמש שנים תכוּנה ‘חכירה׳. שכירות למשך יותר מ־25 שנים תכונה ‘חכירה לדורות׳.

עסקת מקרקעין: הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין על פי רצון המקנה, למעט ירושה על פי צוואה.

גמר עסקה: עסקת מקרקעין טעונה ברישום, ומסתיימת ברישום בשעה שבה אישר הרשם את העסקה. עסקה שלא נגמרה ברישום, היא התחייבות לעשות עסקה. התחייבות לעשות עסקה טעונה מסמך בכתב.

בעלות והחזקה ותחום הבעלות: הבעלות על הקרקע אף מתייחסת לעומק הקרקע, בכפוף לדינים בדבר מציאת מים, נפט, מכרות, מחצבים וכו׳. כמו כן, היא מתייחסת לחלל הרום שמעל הקרקע, בכפוף לכל דין, ואין בכך כדי למנוע מעבר בחלל הרום.

הגבלת זכויות: בעלות על מקרקעין וזכויות אחרות בהם, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק הסבת נזק או אי־נוחות לאחר.

שימוש בכוח נגד הסגת גבול: המחזיק במקרקעין כדין, רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה, כדי למנוע הסגת גבול או את שלילת שליטתו בהם שלא כדין.

תביעה למסירת מקרקעין: בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם, זכאי לדרוש את מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין.

איסור פעולות משפטיות: מתווך מקרקעין לא יערוך כל מסמך משפטי או יעזור בו, ולא ייצג לקוח במשא ומתן משפטי. מתווך שהפר איסור זה, לא יהיה זכאי לדמי תיווך.

דמי התיווך: מתווך מקרקעין יהיה זכאי לקבלת דמי תיווך, אם התקיימו כל הסעיפים הבאים:

1. בעל רישיון תיווך בתוקף.

2. היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

3. ביצע את כל פעולות השיווק בתקופת הבלעדיות.

מהו חוק המקרקעין?

חוק המקרקעין הוא חוק שנועד להסדיר כל נושא במקרקעין על ידי המשפט האזרחי, ושמגדיר את כל החובות, הזכויות והשימוש המרבי בבעלות קרקע פרטית וגם בקרקע בבעלות המדינה. החוק מאפשר להחזיק בקרקע פרטית על פי חוק ולהעביר בעלות לקונה הקרקע בעסקת נדל״ן. בשטח מדינת ישראל, העִסקה נרשמת בטאבו (רשות מקרקעי ישראל), ומחוץ לקו הירוק — העִסקה נרשמת במִנהל יהודה ושומרון.

חוק המקרקעין אושר לראשונה בשנת 1969, לאחר דיונים מעמיקים בוועדת חוקה חוק ומשפט, שנמשכו חמש שנים ושהשתתפו בהם מומחים רבים. החוק נכנס לתוקף בינואר 1970.

חוק המקרקעין תוקן כמה פעמים, ונוספו לו פרקים וסעיפים בשנים האחרונות. מדובר בחוק מורכב ומסובך מאוד, אולם גם מעניין מאוד, הכולל כ־170 סעיפים ותתי־סעיפים שקשורים במגוון רחב של נושאים במקרקעין ובעסקאות נדל״ן בארץ.

החוק מגדיר את אופי הבעלות וההחזקה בקרקע, מעניק הגנה משפטית למוכר ולקונה, מנהל את רישום הקרקע ואת פנקסי הרישום, מחייב תיעוד עסקה בכתב, מטפל בכל נושא המשכנתאות, מתייחס לתקופות השכירות, לקרקע שנקנתה בשיתוף ולרישום הערת אזהרה בטאבו, ומטפל בנושאים של בתים משותפים, זכויות וחובות הדיירים, זיקת הנאה, חכירה וחכירה לדורות, תכנון ובנייה ומיסוי מקרקעין. כל הנושאים האלה פרושים על פני 170 הסעיפים השונים.

מכיוון שחוק המקרקעין הוא חוק מורכב מאוד, יש להתייעץ עם גורמים רלוונטיים, כגון עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין, לפני כל עסקת נדל״ן בארץ — בין שמדובר ברכישת נכס או במכירתו, ולנהוג על פי חוק.

תפקידם של המומחים במקרקעין

עורך דין מומחה במקרקעין

תחומי אחריותו של עורך הדין בעסקת נדל״ן הם בדיקות משפטיות של הנכס הנמכר, חוזים, מסמך מחייב, אישורי זכויות מהרשות והחברה המשכנת, הפרת חוזה ומשמעותה, גישור בין מוכר לקונה, שמירה על האינטרסים של הלקוח, תביעות משפטיות ותהליך המכירה. עורך הדין מצוי בחוקים במקרקעין ובנושאים משניים הקשורים למשרד המשפטים: מושגי יסוד, חוקי יסוד במקרקעין, חוזים, הגנת הצרכן, מתווכים, חוק העונשין, ירושה, תכנון ובנייה.

שמאי מקרקעין מוסמך

תחומי אחריותו של שמאי מקרקעין מוסמך הם הערכת נכס לצורך קנייה או מכירה, ניהול תהליך עריכת השמאות, מסמכים רלוונטיים, חריגות בנייה, תשריט בניין, היתרי בנייה, תוספות בנייה ואישורים.

רשות המיסים

בתחומי אחריותה: מס רכישה, מדרגות מס, מס שבח, פטורים ממס, ירושות, היטל השבחה לרשויות מקומיות, משכונים, עולים חדשים, מע״מ בדירות חדשות.

רשות מקרקעי ישראל

תחומי אחריותה של רשות מקרקעי ישראל הם אישורי זכויות, רישום זכויות בטאבו, העברת נכסים, שינוי שם, קרקעות מדינה וקרקע פרטית, ירושות, בתים משותפים.

רשויות מקומיות ועיריות

תחומי אחריותן הם שינוי תב״ע, היתרי בנייה, היטל השבחה, תוכניות פינוי בינוי, הרחבות בנייה, תמ״א 38, פיתוח עירוני, פרויקטים עתידיים, ועדות מקומיות.

בנקים מסחריים למשכנתאות בעסקאות נדל״ן

בתחומי אחריותם: הלוואות משכנתא, אישור עקרוני, הלוואות לכל מטרה, מכתב כוונות, סילוק משכנתא, מיחזור משכנתא, תנאים לקבלת משכנתא, בניית תמהיל ומסלולים, סוגי משכנתאות, יכולת החזר, מסמכים רלוונטיים, ביטחונות, ביטוחי חיים.

יועץ משכנתאות פרטי

יועץ המשכנתאות אמון על תכנון משכנתא, בדיקה כלכלית, בחינת יכולת החזר, ריביות, סוגי משכנתא, הון עצמי, החזרים חודשיים, בניית תמהיל, מיחזור משכנתא, סילוק משכנתא ישנה, ערבויות, זכאות משא ומתן מול הבנקים.

רשם המתווכים

תחומי אחריותו של רשם המתווכים הם רישיון תיווך במקרקעין, מבחן משרד המשפטים, תנאים לקבלת רישיון תיווך, חוסר הגינות, תלונות הציבור על מתווך, התליית רישיון, רישום עסקאות.

אתר מדל״ן — מאגר דירות שנרשמו ברשות המיסים

האתר מציג מידע על דירות שנמכרו באזור הפעילות, על מוסדות חינוך ודת וגני ילדים באזור המבוקש, על מגמות מחירים ועל נכסים שנמכרו, ומציג מחיר ממוצע למ״ר לכל נכס, דירות יד שנייה למכירה באזור הפעילות, מאגר דירות לשכירות ומאגר דירות חדשות מקבלן.

יועץ נדל״ן מקצועי

יועץ נדל״ן מקצועי מומחה בדרכים להגיע לבעלי נכסים, בהכנת נכס למכירה, בהבנת צורך הלקוח, בבניית אמון, בהצגת נכס למכירה — פרמטרים שפותחים את הלב, בתהליך המכירה ובדיקת הנכס, במתן ייצוג מקצועי ואמין, בניהול משא ומתן, בסגירת עסקאות, בפרסום מושך, באסטרטגיות מכירה, בפתרון מחלוקות, בחוקי מקרקעין, במיסים, בתוכנות מחשב ובטפסים הרלוונטיים, ומנהל מאגר של לקוחות פוטנציאליים. יועץ נדל״ן צריך להיות בעל כישרון בשפת גוף, בהתנהגות במשא ומתן, בגישור ובהצעת פתרונות יצירתיים. עליו להיות מצוי בפן המשפטי, ובכלל זה, מימון והלוואות, להכיר אסטרטגיות מכירה, לצמצם מאבקי כוח ולחסוך בעלויות. כמו כן, עליו להיות מצוי, במידה כזו או אחרת, בעיצוב פנים, בכל הנוגע להכנת הדירה למכירה, להשבחת הנכס לצורך השגת מחיר מרבי, לניצול חללים באופן מיטבי, לשיפוץ ותכנון.

אדריכל ומהנדס בניין

תפקידי האדריכל הם לבנות תוכניות בנייה ושיפוצים, לשרטט סקיצות, לתכנן פרויקטים חדשים, להציע פתרונות בנייה וביסוס, חיזוק מבנים, תמ״א 38, תוספות בנייה, השבחת נכס, היתרי בנייה.

יועץ השקעות נדל״ן פרטי ומסחרי

יועץ השקעות יודע איך לגלות נכס טוב להשקעה, ומלווה את תהליך המכירה. תחומי התמחותו הם תשואה ושכירות, השבחת נכסים וחלוקתם, ניצול פוטנציאל עתידי, מימון והלוואות, פיתוח ערים עתידיות, יחידות דיור והשקעות נדל״ן בחו״ל.

אתר יד2

האתר מציג דירות יד שנייה למכירה ולהשכרה, דירות חדשות מקבלן, משרדי תיווך לצורך שיתופי פעולה, מידע בנוגע לדירות שנמכרו באזור הפעילות וניתוח מחירי שוק.

איך להימנע מתקלות מיותרות וגורליות בעזרת ייעוץ עם מומחים בעסקת נדל״ן
רבים נוטים להתייעץ עם מומחים, בבואם לרכוש מוצר חשמלי חדש, כגון מקרר, מדיח או תנור או רכב מיד שנייה. הם בודקים את מחירי השוק, בוחנים דגמים שונים ומתייעצים עם טכנאים ועם בני משפחה. אבל דווקא כשהם מבקשים לרכוש נכס בעלות של 3-2 מיליון שקל, הם נמנעים מלהיעזר בבעלי מקצוע אלה ואחרים כדי לחסוך כסף, מסתמכים על הידע הדל שלהם, ומקבלים החלטות גורליות שגויות שמובילות להפסדים משמעותיים. לקראת עסקת נדל״ן, חשוב מאוד להיעזר ביועצים הרלוונטיים, ובהם:

1. יועץ כלכלי, שיבדוק את הדרך אל המטרה, יערוך בדיקה פיננסית, מקיפה ומקצועית ביחס ליכולות הפיננסיות לעמוד בהתחייבויות העתידיות ובתשלומי המשכנתא, ויקבע את יכולת ההחזר של הרוכשים, בדגש על הכנסות אל מול הוצאות, על מנת למנוע פגיעה כלכלית.

2. יועץ נדל״ן מקצועי, שישמש כלי עזר משמעותי בקידום עסקת נדל״ן ובהשגת התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח, יתמחה באזור המבוקש, יתמחר את הנכס, יבנה תוכנית שיווקית מסודרת וכתובה, יתאים את הנכס לקונה באופן מעמיק, ינהל את המשא ומתן בין הקונה למוכר וכו׳.

3. עורך דין המתמחה במקרקעין, שיערוך בדיקות מעמיקות של הנכס, יגשר בין המוכר לקונה, ימציא מסמכים רלוונטיים, יגבש חוזה, ישגיח על תהליך המכירה, ישמור על האינטרסים של הלקוח, יסייע לו להתמודד עם הפרות חוזה וכל הנובע מכך, יבדוק את הפן המשפטי של הנכס, יקבע הסדר תשלומים, מיסים, וכו׳.

4. יועץ משכנתאות, שיתכנן את המשכנתא, ישיג אישור עקרוני, יתייחס לתנאים לקבלת משכנתא, יקבע את מסלולי המשכנתא ואת התמהיל המתאים, ויתייחס ליכולת ההחזר, לסוגי המשכנתא, לסילוק המשכנתא ולמסמכים הרלוונטיים.