נדל"ן בג'ינס

איך מתחילים?

לאחר שהחלטנו על מהות וסוג ההשקעה, כל שנדרש הוא להפשיל שרוולים ולהתכונן נפשית לביצוע. כמו בכל דבר חדש בחיים, ההתחלה היא תמיד קשה.

כולנו עברנו את חוויית היום הראשון בעבודה חדשה. זהו יום מרגש, שבמרכזו הרצון הכביר ליצור רושם ראשון חיובי, אבל בפועל, לא תמיד יודעים כיצד לנהוג. עם זאת, לאחר תקופה של מספר שבועות או אפילו מספר חודשים, אנו מתניעים את הרכב בבוקר ונדמה כאילו הוא כבר מכיר את הדרך. יום העבודה שלנו נראה פחות או יותר כמו תמול שלשום והפרפרים בבטן כבר מזמן נעלמו.

גם בהשקעת הנדל"ן הראשונה שלנו טבילת האש נראית מפחידה, והפרפרים בבטן עושים את שלהם. אנו מודעים לכך שזו עבודה ללא כתובת ומשרד ושאין מי שיעביר לנו חפיפה. אנו אפילו יכולים למצוא את עצמנו מתגעגעים לבוס, שאמנם לעיתים מעיק בנוכחותו ובדרישותיו, אך בעצם גם מנחה ומדריך. אז מה עושים?!

זוג חברים שלי החליט על ביצוע השקעה. הם קבעו את סוג הדירה הרצויה ואת מיקומה, וכן בחרו את השותפים שלהם להשקעה. ההחלטה הייתה סופית ומוגדרת אך הבעיה היא שמאז ועד היום (שנה שלמה!) לא הצליחו השניים למצוא את הזמן לפעול הלכה למעשה. שניהם בעלי מקצועות חופשיים, העובדים במשרה מלאה, והם הורים לארבעה ילדים קטנים.

במבט מהצד על לוח הזמנים שלהם נראה כי באמת אין זמן. משרה מלאה וארבעה ילדים קטנים הם "נתוני נייר" קשים במישור הזמן הפנוי לחיפוש נכס.

לכן, בתור התחלה, השאלה המרכזית היא: האם אתם באמת רוצים להשקיע?

אם התשובה היא כן, אזי ראשית נתחיל בתכנון הזמן. אם תחליטו שזמן החיפוש הראשוני (תהליך ארוך ומייגע) הוא על בסיס "זמן פנוי", לעולם לא תגיעו לשלב שבו תיכנסו לרכב ותתחילו בחיפוש הנכס הראשון להשקעה.

אלוהים היה הראשון להגדיר את תכנון הזמן. הוא קבע שפעם בכל שבעה ימים חובה לפנות את היומן מכל פעילות/מלאכה/עשייה לטובת יום מנוחה.

בעידן הדיגיטלי תכנון הזמן הפך לפשוט למדי: נכנסים ל־OUTLOOKומסמנים ביומן "סיור מתווכים" ביום ב' וביום ה', בין השעות 20:00-17:00. החל מהשבוע הבא, באותן שעות בן הזוג יהיה עם הילדים במועדים אלו.

לפני קניית פינת אוכל חדשה, אנו מקדישים עם בן/בת הזוג שניים-שלושה בקרי יום שישי לסיבוב השוואת מחירים. במקרה הטוב, נחסוך 1,000 ₪ על פינת אוכל שעולה 8,000 ₪. בחישוב פשוט של 10 שעות "עבודה/חיפוש", יוצא שהרווחנו 100 ₪ לשעה לזוג או 50 ₪ לשעה לאדם. לא רע.

בעסקה סבירה, עליה נרחיב בהמשך, עלינו להשקיע כ־50 שעות וכ־$40,000 בסה"כ כדי שההשקעה תניב $10,000 לשנה עד סוף חיינו. שווה?

החלטנו? כעת ניתן להמשיך.

כמו ברוב תחומי החיים, תכנון נכון מהווה 50% מההצלחה. תכנון נכון של היעדים ותהליך קניית נכס להשקעה הוא אינדיווידואלי ומושפע מסכום הכסף העומד לרשותך, מאופייך, מדרישות שותפיך (אם ישנם) וממקום מגוריך.

להלן עיקרי מרכיבי התכנון לביצוע העסקה:

1. הגדרת מטרות ההשקעה: האם ייעוד ההשקעה הוא להניב את הסכום הגבוה ביותר לתקופה אינסופית? האם המטרה היא שביום מן הימים יגור אחד הילדים בנכס? האם חשוב שהנכס יהיה סחיר למימוש (מכירה) מהיר?

כל אחת מהמטרות תמקד אותנו בנכס שונה לחלוטין. לדוגמא: דירת מגורים ישנה ומעופשת באזור התחנה המרכזית הישנה של תל־אביב, המושכרת על בסיס שבועי לעובדים זרים, תניב את התשואה הגבוהה ביותר. האם אנו רוצים להתעסק עם שוכרים על בסיס שבועי? האם אנו מתאימים לסוג שוכרים שכזה? האם יש בידינו הזמן הפנוי הדרוש?

סחירות: האם בעוד 10 שנים, כשהבן יתחתן, נידרש למכור את הדירה? אם כן, יש לתת על כך את הדעת ולהשקיע באזור שבו יש ביקוש רב לדירות מהסוג שאנו רוכשים.

גם לסוג הנכס יש השפעה על הביקוש העתידי. מטבע הדברים, הביקוש לדירות ישנות בקומה רביעית ללא מעלית נמוך מהביקוש לדירה בבניין רב קומות בן 10 שנים עם שתי מעליות.

2. הגדרת גובה ההשקעה: זהו אחד המשתנים המשפיעים ביותר על סוג הנכס. מהו סכום הכסף הפנוי העומד לרשותי? $10,000, $20,000 או $100,000? כסף פנוי הוא אותו סכום שבאפשרותי וברצוני "לגדר" לתקופה ארוכה; כלומר, כסף שבסבירות גבוהה וחזויה מראש לא אדרש לממש בשנים הקרובות. כאן המקום לציין, שניתן לגשר על מחסור במזומנים בעזרת שותפים או לקיחת הלוואות נוספות.

3. בחינת רמת הסיכון: כפי שציינו, השקעה בדירות למגורים היא השקעה בעלת סיכון נמוך. דהיינו, קיימת סבירות נמוכה ביותר לאובדן הקרן (סכום ההשקעה), אם בכלל.

עם זאת, קיימים גורמי סיכון שאותם יש לקחת בחשבון:

• ערך הדירה/שוויה עלול לרדת עם הזמן.

• שוכרים בעייתיים עלולים לפגוע בנכס ובהכנסה ממנו.

את הסיכון הכרוך בירידת ערך הדירה ניתן להפחית על־ידי איסוף מידע רב ככל שניתן, כגון: מידע מאקרו־כלכלי אודות שוק הדיור בתקופה הנוכחית ובתקופות קודמות, מידע ממוקד אודות הביקוש לדירות באזור המדובר, מאמרים וכתבות בעיתונות מקומית וכו'.

לעומת זאת, על מהימנותו של השוכר עמו נחתום עסקה לא נקרא בשום מאמר. עדיין, נוכל להניח שרמת הסיכון הטמונה בשוכר דירה באזור יוקרתי נמוכה מזו הטמונה בשוכר דירה בשכונה ישנה ובעייתית. מנגד, התשואה (הרווח על ההשקעה) הצפויה מנכס באזור ישן גבוהה מהתשואה הצפויה מנכס בשכונת יוקרה (ועל כך נרחיב בפרק הדן בתשואות).

4. בחירת העיתוי: כמו בשוק ההון, עיתוי הקנייה הוא משמעותי ביותר. משאת נפשו של כל משקיע היא לקנות כשמחירי השוק נמצאים בנקודה הנמוכה ביותר ולמכור כשהם בשיא. נוכל גם להתפשר על קנייה ומכירה בנקודות ביניים אך תמיד נקפיד שלא לקנות בשיא.

איך יודעים? לא תמיד יודעים בוודאות אך ניתן להעריך.

בתחילת שנות התשעים, לאור הביקוש הרב לדירות שנבע ממספר העולים הרב ממדינות חבר העמים, הרקיעו מחירי הדירות לגבהים שלא הכרנו. שוק הנדל"ן השתמש אז במונחים כמו "בלון", "בועה" ו"מחירים מנופחים". האם זה היה הזמן להשקיע בנכס? ודאי שלא.

מעבר לאמור, במדורי הנדל"ן בעיתונות היומית נוכל לקרוא על מיזמי בנייה חדשים לעומת הגידול באוכלוסיה ועל הצפי לביקוש.

מומלץ לחפש ולקרוא מידע רב ככל האפשר בנושא: עיתונות יומית, מאמרים מקצועיים ותחזיות כלכליות המקושרות לשוק. דרך הקשת מילות המפתח "מחירי דירות למגורים" באחד ממנועי החיפוש באינטרנט ניתן להגיע למספר לא מבוטל של מאמרים בתחום.

5. בחירת מיקום — לקבלת תשואה מירבית מהנכס, הן כנכס מניב והן בשלב המימוש, עליו להיות בעל ביקוש גבוה ככל האפשר, הן לשכירות והן למכירה.

בשיעורי שיווק מלמדים את מודל ה־4P's— ארבעת ה־Pהקובעים את הביקוש העתידי של המוצר: Place(מיקום), Price(מחיר), Product(המוצר עצמו) ו־Promotion(קידום מכירות). מודל זה תקף גם למוצר שהוא דירת מגורים להשכרה. על כך נרחיב בהמשך הספר.

להמחשת חשיבות המיקום של דירות מגורים להשכרה, אציין כי יש הטוענים שמודל ה־4P'sלמוצר "דירה", הוא Place(מיקום), Place, Placeו־Place!

טעות נפוצה בבחירת המיקום היא שימוש יתר בהיבט הנוחות. אם אני גר בחדרה, טבעי שארצה לחפש את נכס החלומות באותה עיר: אני הרי מכיר היטב את המקום, אני יודע אילו סוגי דירות קיימות בו ומהם מחיריהן, ואני אף חבר של שניים מהמתווכים הגדולים בעיר. אולם, האם בהכרח הביקוש לשכירות גבוה? מה הסיכוי שמחירי השכירות יעלו? מה הסיכוי שבחמש השנים הבאות אשכיר את הנכס 21 חודשים בשנה?

6. קביעת לוחות זמנים: לאחר שהחלטנו לרכוש דירה, והבנו כי אין לחכות לשלב הביצוע על בסיס "מקום פנוי", יש לקבוע לוח זמנים משוער לתהליך (גאנט):

7. שותפים: ככלל, ביצוע התהליך עלול להיות משעמם ומתיש עד כדי כך שנפסיק אותו בשלב מאוד מוקדם. כמה פעמים החלטתם לצאת לצעידת ערב, המשכתם מספר שבועות או מספר חודשים ואז הפסקתם? כמו בכל תהליך שהשכר שבצידו הוא עתידי ולא מיידי, יש נטייה להפסיקו לאחר תקופה קצרה, מסיבות שונות ומשונות (זמן, גשם, הילדים, "בעצם אני לא ממש צריך את זה", ועוד).

לאור זאת, ביצוע תהליך של רכישת דירה עם שותף/שותפה טומן בחובו יתרונות רבים, שיכולים לסייע לכם בקידום המטרה מתיאוריה למעשה.

אם החלטתם לבחור שותף, מומלץ מאוד שיהיה זה אדם קרוב, שאותו אתם מכירים תקופה ארוכה. השותף/שותפה יכולים להיות הבעל/האשה (כשותף לתהליך ולא רק לבעלות העסקית), בן משפחה אחר ו/או חבר קרוב.

היתרונות העיקריים הטמונים בביצוע הרכישה עם שותף הם:

א. סכום הכסף ההתחלתי גדול יותר.

ב. חשיבה והחלטה משותפות משפיעות על איכות ההחלטה.

ג. חלוקת מטלות ("הוא טוב יותר בכספים ואני בקשר האישי, שנדרש בעבודה מול מתווכים").

ד. הפקת הנאה מעשייה משותפת.

ה. פיזור סיכון: אם ברשותנו סכום כסף המספיק לרכישת דירה אחת, נוכל, עם שותף, לרכוש שני חצאי דירות במקומות שונים וכך להקטין את הסיכון הקיים בכל אחת מהעסקאות.

החסרונות העיקריים הטמונים ברכישה עם שותף הם:

א. מעורבות עסקית/כלכלית בהיקף כה גבוה עם אדם אחר עלולה להוביל לבעיות.

ב. התעוררות חילוקי דעות בנוגע לחלוקת העבודה.

ג. התעוררות מחלוקות במימוש במקרה, שמסיבה כלשהי, אחד השותפים מעוניין למכור והשני לא.

ד. חסרונות מיסוי: רשות המיסים מעניקה הקלות במס הרכישה בעת קניית הדירה הראשונה. במקרה של רכישה משותפת, כל שותף זכאי להקלות מיסוי רק על החלק היחסי שלו בדירה. כך גם בנושא פטור ממס שבח, הניתן בדרך־כלל על מכירת דירת מגורים לתא משפחתי אחת לארבע שנים. על נושא המיסוי נרחיב בהמשך הספר.

8. פינוי זמן ורצון: גם אם השקעה בנכס המניב לא מצריכה מסגרת זמן קשיחה, עדיין יש לקחת בחשבון את הזמן שכן נדרש להשקעה בתהליך.

"גזלן הזמן" העיקרי הוא תהליך החיפוש, שיכול להתארך מספר חודשים (תלוי במספר השעות השבועיות המושקעות בו) ולכן יש להיערך בהתאם.

בנוסף, גם לאחר מציאת הנכס והשכרתו, כרוכים בהשקעה היבטים שונים: שיפוץ הדירה, מציאת שוכרים, חתימה על הסכמי שכירות, טיפולי אחזקה ו"בצ"מ" - בלתי צפוי מראש.

קיימת גם האפשרות הבלתי נעימה של היתקלות בשוכרים בעייתיים, שההתעסקות עמם עשויה לגזול זמן יקר. במטרה למזער הסתברות זו, יש להיות בררניים ביותר בשלב בחירת השוכרים (מידע נוסף בפרק "ניהול הנכס והשוכרים").

למרות זאת, ניסיוני האישי מלמד שאין השד נורא כל כך. אם הצלחתם למצוא שוכרים רציניים והגונים, יהיה עליכם לפגוש אותם רק פעם בשנה במעמד של חידוש החוזה. כנ"ל בנושא האחזקה: נקיטת משנה זהירות על ידי ביצוע פעולות אחזקה מונעת ימזערו את מספר התקלות בנכס (אם כי, כמובן, בהשקעת עלות מסוימת).