ספר הטיפים הגדול לקונים דירה למגורים

פרק 1
קונים דירה

רקע
הישראלי הטיפוסי עורך בדיקות רבות לפני שהוא קונה את רכבו, אבל כאשר הוא חפץ בקניית דירה, לעיתים קרובות הוא סומך על מזלו הטוב, או שאולי פשוט לא איכפת לו?!. בעת קנייה של רכב מיד שנייה, יערוך מר ישראלי סקר שוק נרחב ויבדוק את הרכב במכון מוסמך כל זאת עבור קנייה המסתכמת, בדרך כלל, בכמה עשרות אלפי ₪. לעומת זאת, בבואו לקנות דירה בעלות ממוצעת של כמיליון ₪, נוהג מר ישראלי כאילו היה איל הנדל"ן המיליארדר דונלד טראמפ... ולעיתים תוך זמן קצר הוא מוכן לחתום על זיכרון דברים ולעיתים אף על חוזה הקנייה של דירתו החדשה. בהתחשב בסטטיסטיקה המורה על כך שדרושות לישראלי הממוצע למעלה ממאה ועשרים וחמש משכורות חודשיות כדי לשלם עבור דירה ממוצעת בישראל, וזאת מבלי להביא בחשבון את עלות הלוואת המשכנתא והביטוחים הנלווים לה, הדבר נראה תמוה. זאת ועוד, שקניית הדירה תשפיע עליו, על ילדיו ועל משפחתו בהיבטים רבים ובעיקר תהיה לה השפעה על איכות חייו.
אז מה, הוא סומך על מזלו הטוב או שאולי פשוט לא איכפת לו?! ייתכן שההסבר הוא, שקניית דירה יוצרת פחד ולחץ רב - אפקט פסיכולוגי הנובע מגודל ההחלטה ומחוסר הידע הנחוץ לקניית דירה, ונוח יותר להתייחס לקניית דירה בקלילות ובהתייחסות של "יהיה בסדר".
הפרק הנוכחי בא להעשיר ולתת חלק מהידע הדרוש לקניית דירה מבלי להסתמך על המזל.
קניית דירה הנעשית באופן מחושב ותוך הסתייעות בבעלי מקצוע טובים, עורך דין, שמאי מקרקעין וכו', הינה צעד כלכלי נבון ומומלץ.
מדריך טוב לקונה דירה שמומלץ להסתייע גם בו אפשר למצוא באתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון: www.moch.gov.il/beniyya_hadasha/hagana_al_rochshey_dirot/Pages/hamadrich_lerochesh_dira.aspx.
הטיפ הראשון בפרק "קונים דירה", הוא לקנות דירה. מובן, שיש לעשות זאת בחוכמה. קניית דירה מוצלחת דורשת אומץ, ביצוע חקר שוק ועבודת רגליים. אומץ, כדי להתגבר על הפחד מכישלון. חקר שוק, כדי להכיר את השוק, לזהות מקומות נכונים לקניית דירה, להעריך נכון שווי ומחירים של דירות, להכיר את שוק הלוואות המשכנתא ועוד. עבודת רגליים, כדי לחקור את השוק ולמצוא מידע אותנטי בשטח, תוך יציאה מהבית: לרחובות, לבנקים, למתווכים וכו'. מהמידע המתקבל מהמחשב בבית ומעבודת הרגליים בשטח אפשר לחקור את שוק הדירות.
חיפוש דירה לקנייה
-קיימים אתרי אינטרנט, לדוגמה "נדל"ן פלוס" (www.nadlanplus.com), המציעים שירות "סוכן חכם" המאתר דירות המוצעות למכירה ממאגר הדירות של האתר, וזאת על פי קריטריונים שהגדיר מחפש הדירה. "הסוכן החכם" שולח בחינם לכתובת הדואר האלקטרוני של המחפש רשימה של דירות המתאימות לקריטריונים לקנייה שהוגדרו על ידו.
-אתרי אינטרנט, כגון "יד 2" ו-winwin"" הינם מקור טוב לחיפוש דירות לקנייה. יש לזכור היטב, שהמחירים המצוינים בפרסומות באתרים אלה לעיתים משקפים מחירים פרובוקטיביים של בעלי דירות ומתווכים המשתמשים באתר שלא רק לצורכי פרסום נכסים, אלא גם "להקפצה" או הפחתה של מחירים.
-אפשר לפרסם הודעה על לוח מודעות בבניין או ברחוב בו מחפשים דירה לקנייה. שיטה זו עובדת אפילו בעידן האינטרנט.
-עקוב אחר מודעות פרסום ושים לב לדירות המוצעות למכירה זמן רב. יש סיכוי גבוה שבעלי דירות אלו מוכנים כבר להוריד במחיר הדירה.
-מפרסמי דירות למכירה בלוחות פרסום באינטרנט יכולים למסור לך מידע אמין אם תתקשר אליהם ותציג עצמיך כבעל דירה המפרסם דירה במודעה ליד המודעה שלהם בלוח הפרסום. שיחה קצרה יכולה להבהיר לך מהו המחיר האמיתי שהם מצפים למכור את דירתם, כמה זמן הם כבר מפרסמים את דירתם למכירה ועוד. שיחה כזו יוצרת סוג של אחווה הגורמת לשכנים בלוח הפרסום למסור מידע אמין זה לזה.
-בחיפוש דירה לקנייה יש יתרון משמעותי לדירה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). רישום זה מבטיח את הזכויות הקנייניות בדירה. כל עוד דירה אינה רשומה על שם בעליה בטאבו אין מסמך או רישום אחר המהווה תעודה רשמית על כך שהדירה אכן שייכת לקונה הדירה.
-מידע על הדירה ועל סביבתה ניתן להשיג משכנים, ממראהו של שלט המכירה של הדירה או מאתרי אינטרנט, כגון "יד 2".
-אפשר לבקש מהשכנים להיכנס לדירתם הדומה לזו העומדת למכירה, ולברר מהם חסרונותיה ויתרונותיה של דירתם.
-ברור האם יש צו עיקול או שיעבוד על דירה מבצעים בטאבו, ברשם המשכונות, במנהל מקרקעי ישראל וברשם החברות. ברור על הדרך בה ניתן ליצור קשר עם הגופים שצוינו אפשר לעשות על ידי הקלדה של שם הגוף בגוגל, לדוגמה, "רשם המשכונות". בעזרת גוגל ימצאו כל הפרטים הדרושים.
-תקופות מיתון הן תקופות טובות לקניית דירה, לדוגמה בארץ, בין שנת 2002 לבין שנת 2008. בתקופות אלו עומדות דירות רבות למכירה, אך הביקוש להן הוא נמוך, ולכן מחירי הדירות יורד
-הזדמנות יוצאת דופן מצויה בקניית בית עם קולטים סולריים על הגג (מערכת פוטו-וולטאית). המערכת שעל הגג מאפשרת לממן את החזרי הלוואת המשכנתא ששימשה לקניית הבית. ההכנסות שיתקבלו במשך כמה שנים מחברת חשמל בגין החשמל המיוצר מאנרגיית השמש יועברו ישירות לבנק המלווה. מערכת פוטו-וולטאית בהיקף של 15 קילוואט מאפשרת לממן את רוב החזר הלוואת המשכנתא. לאחר החזרת הלוואת המשכנתא לבנק, ההכנסות יכנסו לכיסו של בעל הבית.
הערכת מחיר דירה
-הערכה הטובה ביותר למחיר דירה במקום מסוים ובזמן מסוים יכולה להיעשות על ידי השוואת עסקאות של מכירת דירות דומות לדירה בה אתה מתעניין. בהשוואה חשוב להקפיד, שהדירות המושוות תהיינה בעלות נתונים דומים. להערכה טובה אפשר להגיע מבדיקה של כמה עסקאות.
-באתר האינטרנט של רשות המיסים הממשלתית אפשר לראות את כל העסקאות של מכירת דירות שנעשו בישראל ומחיריהן:www.misim.gov.il/svInfoNtpadlan. שים לב, שבאתר לא מצוינים פרטים שונים המאפיינים את הדירה, כגון מספר כיווני אוויר בדירה.
-קבלת הערכות מחיר ממתווכים בסביבת הדירה בה אתה מתעניין הינה עוד דרך טובה להערכה של מחיר הדירה.
-מחירוני דירות ניתן למצוא באתר טפחות נדל"ן: www.nadlan.tefahot.co.il/Pages/Home.aspx של בנק מזרחי טפחות, באתר יד 2:www.yad2.co.il/Nadlan/sales.php, וכן באתר WINWIN (בשיתוף עם לוי יצחק):www.winwin.co.il/RealEstate/ForSale/RealEstatePage.aspx.
-מחירון הדירות של לוי יצחק הינו כלי להערכה ראשונית של מחירי דירות בערים העיקריות בישראל. המחירון יוצא לאור בתדירות דו-חודשית. הדירות במחירון מסודרות לפי ערים ורחובות והמחירים המופיעים, בדרך כלל, נותנים הערכות טובות. ניתן לרכוש את המחירון בקיוסקים ובחנויות ספרים מסוימות. עלות המחירון היא כ-50 ₪.
-הערכת שמאי מקרקעין לשווי של דירה בה אתה מתעניין יכולה לסייע בהחלטה האם לקנותה. עלות הערכה כזו נעה בין 1000 ₪ ל-2000 ₪. השמאי יבדוק עבורך גם את מצב רישום הדירה וזכויותיה הקנייניות וגם את מצבה התכנוני, כולל רישוי.
-שקלול הערכות המחירים לדירה בה אתה מתעניין בדרכים השונות שצוינו למעלה יכול לתת הערכה טובה מאוד למחיר הדירה.
-לעיתים, מחיר דירה דומה לשלך גבוה או נמוך בהרבה כי היא ממוקמת ברחוב צמוד, שם הדירות מתומחרות במחירים שונים. בנוסף, למיקום הדירות המושוות צריך להשוות גם את הגורמים הבאים: מספר החדרים, הביקוש באזור, גיל המבנה, מצב הדירה, מעלית, קומה, מיקום חזית הדירה לצד רועש או לא רועש, מספר החניות המוצמדות לדירה, בעלות על מחסן ומספר כיווני האוויר שיש לדירה.

-הערכת מחיר של הדירה בה אתה מתעניין תבוצע על פי דרישה של הבנק למשכנתאות ממנו אתה מתעתד ליטול הלוואת משכנתא. בעת שתפנה לקבלת הלוואת משכנתא, הבנק יקבל יבקש ממך להזמין שמאי מקרקעין לדירה כדי להעריך את שווי הדירה. הערכת המחיר של השמאי תהיה מעט נמוכה מהשווי האמיתי של הדירה, כדי שהבנק לא ילווה לך סכום כסף גבוה מדי, וכך הבנק מגן על עצמו מהפסדים במקרה ולא תעמוד בהחזרי הלוואת המשכנתא והוא יאלץ למכור את הדירה.
-לא מומלץ לקנות דירה בעלות שהיא מעל ליכולותיך הכלכליות. לא כדאי להשתעבד לתשלומים עבור דירה ולחיות בחשש מפני מצב בו לא ניתן יהיה לשלם עבורה.
תיווך ומתווכים
-בקש מידע מפורט על הדירה בה אתה מתעניין ועל סביבתה מהמתווך המציע לך דירה ממבחר דירותיו העומדות למכירה: בתי–ספר וגנים בסביבה, אפיון האוכלוסייה באזור, השירותים הקהילתיים, מיקום אנטנות סלולאריות, קווי מתח גבוה, זהות השכנים ועוד. מתווך טוב אמור לדעת לענות על שאלות אלו. אם הוא לא משיב עליהן, ייתכן ואינו יודע את התשובות או שהוא פשוט לא מעוניין להתאמץ.
-בקש מהמתווך שיידע אותך גם בחסרונותיה של הדירה אותה הוא מציע לך לקנות. לכל דירה כמעט יש לפחות חיסרון אחד. התייחסות המתווך לחסרונותיה של דירה היא אחד המבחנים לאמינותו.
-מתווכיםמנסים לעיתים ללחוץ על קונים פוטנציאלים לקנות את הדירה בה הקונה מתעניין בעזרת טיעונים שונים. הייה שכלתני ובטוח בעצמך. עשה רק מה שנכון לך ואל תושפע מטיעונים בעלי משקל מועט או מטיעונים רגשיים המועלים על ידי המתווך.
-אינך חייב לשלם למתווך על עבודתו אם הוא לא שימש כ"גורם יעיל" בהתקשרות שבין הצדדים להסכם. דהיינו, המתווך אמור להיות הגורם אשר הביא להבשלת העסקה ובקשירת הצדדים יחדיו בהסכם מחייב. כדי שהמתווך יהא גורם יעיל, די בכך שיידע את לקוחותיו בדבר פרטי הנכס ובעקבות הידיעה, התקיים מפגש רצונות בין הצדדים ונחתם הסכם מחייב.
-אינך חייב לשלם למתווך אם לא חתמת על הזמנת עבודה ממנו. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996, קובע כי מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם הלקוח חתם על הזמנת עבודה ממנו.
-אינך חייב לשלם למתווך על עבודתו אם במסמך ההתקשרות ביניכם לא פורטה מהי פעולת התיווך הנדרשת (שכירות, מכירה, רכישה וכו') והסכום בעדה (סכום שנקבע מראש או כשיעור ממחיר העסקה). כמו כן, המסמך חייב לכלול ציון של התמורה כולל מע"מ, תיאור הנכס, מחיר העסקה, פרטי הלקוח ופרטי המתווך.
משא ומתן
-ההבדל בין משא ומתן טוב למשא ומתן לא טוב יכול לעשות את ההבדל בין קניית דירה לאי-קנייתה, ובין עסקה טובה ללא טובה. לפיכך, מומלץ להקדיש תשומת לב וסבלנות רבה לשלב זה ולנסות להטות את המשא ומתן לטובתך.
-בעסקה של קניית דירה, בנוסף למחיר הדירה יש חשיבות למרכיבים נוספים בעסקה: מועד פינוי הדירה, מהלך התשלומים וגובהם ואילו חפצים ואביזרים (מזגנים, ארונות אמבטיה) ישאיר המוכר בדירה. מומלץ שלא להזניח נושאים אלה בשלב המשא ומתן ולנסות לגרום לכך שהחפצים והאביזרים יישארו בדירה, ועם זאת לא כדאי לתת לנושאים אלה לקלקל את העסקה.
-מחיר דירה מקבלן או מיד שנייה אינו קבוע ואינו בלתי ניתן לשינוי. התמקחות, לעיתים עקשנית וסבלנית, הינה אמצעי מוצלח מאוד להפחתת מחיר ולהשגת תנאים משופרים.
-קונה המתבייש או חושש לשאת ולתת על הפחתת מחיר הדירה – מפסיד. במקרה שהקונה הפחית ממחיר הדירה – הוא הצליח, אם לא, הוא לא הפסיד מאומה.
-מומלץ שהצעת המחיר שלך למוכר הדירה שבה אתה מעוניין, תהיה נמוכה מהסכום שתהייה מוכן לשלם עבורה באמת. בדרך זו תוכל להעלות את הצעת המחיר שלך בהמשך המשא ומתן ולהתקרב להצעת המוכר.
-מידע מוקדם על הדירה וסביבתה עשויים לסייע לך רבות במשא ומתן לקנייתה. הכרת דירות בסביבת הדירה בה אתה מתעניין ותנאי העסקאות של דירות שנמכרו בסביבה עשויים לשמש סיבות להפחתת מחיר. דירה שנמכרה במחיר כלשהו, וידוע לך שהיא עברה שיפוץ יסודי לפני המכירה, עשויה לשמש דוגמה בפני המוכרים לדירה מושקעת בעוד שהדירה המועמדת לקנייה על ידך אינה כזו.
-ידיעת החסרונות של דירה ושל סביבתה, כגון רעש מגינה סמוכה, שכנים בעייתיים וכד', עשויה גם היא להוות הצדקה לבקשה להפחתה במחיר.

-הכרה של נסיבות המוכרים הגורמות להם למכור את דירתם עשויה לסייע בשיפור תנאי המשא ומתן. זוגות העומדים לפני גירושים, בדרך כלל, מעוניינים לסיים את החיים המשותפים בהקדם ולמכור את דירתם. להבדיל, יורשים של דירה רוצים פעמים רבות לסיים את הליך מכירת הדירה שירשו כדי לקבל את חלקם בירושה. ידע הוא כוח במיקוח, ובשורה התחתונה משמעותו כסף.
-ידיעת העובדה שמוכרי הדירה בה אתה מתעניין קנו דירה אחרת היא חשובה, שכן מוכרים במצב זה לחוצים לעיתים למכור את הדירה הנוכחית. במצב זה הנכונות להפחתת מחיר גדולה יותר.
-פרק הזמן שבו דירה עומדת למכירה, הוא נתון חשוב שכדאי לקונה דירה לדעת. מוכרי דירה שדירתם מוצעת למכירה זמן רב, בדרך כלל גמישים יותר בקביעת מחירהּ. מוכרים כאלה הכניסו לביתם קונים פוטנציאליים רבים והדבר פוגע בשגרת חייהם והופך למטרד.
-החצנת התלהבות מדירה מפחיתה את הסיכוי להפחית את מחירה. מוכר החש בהתלהבות מהנכס מצד הרוכש, ביטחונו העצמי גובר ונכונותו להפחית את המחיר פוחתת.
-זוג הבא לראות דירה פוטנציאלית חייב לשמור על איפוק ולא לדבר בשבחה יתר על המידה בפני המוכר.
-מומלץ שבן הזוג הפחות מתלהב מהדירה יסכם את תנאי העסקה (אלא אם הוא/היא איש/אשת עסקים גרוע/ה במיוחד).
-החצנת לחץ מצד הקונה, לדוגמה, בגלל לוח זמנים צפוף הדורש ממנו השגת דירה במהירות, מחזקת אצל המוכר את התחושה שהקונה מוכן לוותר על המחיר ועל עניינים נוספים.
-הגישה המומלצת היא, לא לדאוג שהדירה בה אתה מתעניין תיקנה על-ידי מישהו אחר. אם היא תימכר לאחרים – יש דירות טובות נוספות שניתן לקנות. עם זאת, אם הדירה מאוד מוצאת חן בעיניך, מומלץ להתפשר מעט ולקנות אותה.
-אווירה נעימה במהלך המשא ומתן עדיפה על אווירה לא נעימה.
-מומלץ להימנע מהעלבות והכפשות בשעת המשא ומתן על קניית דירה. אווירה טובה מונעת כניסה ל"פלונטרים" ומשברים במשא ומתן, עשויה לרכך עמדות ולהקל בשכנוע הצד השני.
-רצוי ששפת הדיבור במשא ומתן תכלול משפטים "חיוביים" רבים ומעט משפטים "שליליים".
-היצמדות המוכרים למחיר המקורי אינה בהכרח סיבה שלא לקנות דירה. בקניית דירה כמו בכל עסקה אחרת קיים אלמנט "האגו". הקונה הטיפוסי רוצה להרגיש שהוא הצליח להפחית ממחיר הדירה. לעיתים, המחיר הראשוני שהוצע הוא סביר או אפילו טוב. לעיתים הדירה שחיפשת היא בעלת מאפיינים ייחודיים, וכדאי לפעמים לשלם מעט יותר.
-הייה קשוב לצורכי הצד השני. נסה להבין מה הוא רוצה ומה חשוב לו. לעיתים לצד השני חשוב דבר שנתינתו אינה כרוכה בהפסד כספי מצדך או שאינו מצריך מאמץ מצדך.
-כאשר נציגי המכירות של קבלן מתעקשים על המחיר המקורי של הדירה, ניתן לבקש מהם שדרוג לקומה גבוהה יותר בבניין ללא שינוי במחיר הדירה במקום הנחה במחיר. בדומה, אפשר לבקש מחסן או חניה ללא תוספת במחיר הדירה, או שהמחסן או החניה ימכרו בהנחה גדולה. כמו כן, אפשר לדון על מיקומם של אלה בבניין. לדוגמה, לחניה קרובה למעלית יש יתרון על פני חניה רחוקה מהמעלית, במיוחד כאשר חוזרים עמוסים מקניות.
-לעיתים, כאשר מוכרים של דירה מיד שנייה מתבצרים במחיר המקורי, אפשר לבקש מהם שיתפשרו בנושאים הנלווים, כגון סדר התשלומים, מועד פינוי הדירה ועוד.
-במצב בו דירה מושכרת עומדת למכירה, עולה השאלה מי מהצדדים בעסקת הקנייה יקבל את שכר הדירה מהשוכרים לאחר החתימה על חוזה הקנייה, שהרי עד שהדירה תעבור לידי הקונים עוברים שבועות ולעיתים חודשים. מומלץ להעלות נושאים אלה ולנסות להיטיב את תנאי העסקה.
-על פי חוק, עסקה בנדל"ן היא עסקה כתובה. הסכמות והבטחות שבעל-פה אינן מחייבות.
-זיכרון דברים או כתב סיכום דברים הינו הסכם מחייב על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969. כדי שמסמך זה יהא מחייב, עליו להחיל את כל הפרטים החשובים והמהותיים של עסקה: תאור המקרקעין, זהות הצדדים לעסקה, העסקה והתמורה בעדה ועוד.
-מומלץ להימנע מלחתום על מסמך כלשהו כגון, "סיכום דברים", "הצעה לקניית דירה" "סיכום מוסכמות" בשלבי המשא ומתן הקודמים לחתימה על הסכם קניית דירה. סיכום שבעל פה בין הצדדים בנוגע למחיר העסקה ואופן התשלום הוא מספיק לשלב זה. ניסוח הסכם מכר מחייב וסופי צריך שיעשה על ידי עורך דין העוסק בתחום.
מיסים
-כדאי לאסוף קבלות שניתנו בגין הוצאות כספיות שהוצאו במהלך קניית דירה: ממתווך, משמאי מקרקעין, ממתקין מזגן ועוד. בעתיד, בעת מכירת הדירה ניתן יהיה לקזז ממס השבח את סכום ההוצאות שהצטברו בקניית הדירה.
-הפחתה במס רכישה בקניית דירה אפשרית על ידי הפרדה בין קניית הדירה עצמה לבין קניית החפצים הנמצאים בדירה: המזגנים, הארונות וכו'. המוכר יקבל את המחיר הכולל את מחיר הדירה ואת מחיר החפצים שסוכם שיישארו בדירה. הקונה ישלם פחות מס רכישה לרשויות המס, שכן מס רכישה חל רק על החלק הנדל"ני של העסקה.
-באתר האינטרנט www.ozar.mof.gov.il/itc/msr/guide1.htm ניתן למצוא את המדריך המלא של מדינת ישראל למס רכישה.
-מומלץ לבצע סימולציה של חישוב מס רכישה של דירה המתעתדים לקנות. חישוב כזה ניתן לבצע באתרי אינטרנט רבים. בין היתר, באתר האינטרנט הממשלתי:www.shaam.gov.il/simulator_mekarkein.
-אם אינך יכול לשלם את מס הרכישה בבנק באמצעות שובר תשלומים שהתקבל במשרד למיסוי מקרקעין, שלם באופן מקוון (באינטרנט) באמצעות שירות התשלומים הממשלתי: www.misim.gov.il/msmktashlumim.
-דירת מגורים שהתקבלה מיזם בבניין שעבר פינוי בינוי בתמורה לדירתך הישנה במתחם – פטורה ממס רכישה.
-הייה ערני לשינויים קרבים במיסוי דירות. רוב עסקאות קנייה ומכירה של דירות לא נעשות בסמיכות למועדים בהם יש שינויים במיסוי. עם זאת, יש עסקאות שכן, ואילו היו נדחות או מוקדמות, אף ביממה, היו יכולות לחסוך כסף רב לעושים אותן.
לאחר קניית דירה
-כחצי שנה אחרי קניית דירה מומלץ להנפיק נסח טאבו ולוודא שאתה רשום כבעל הדירה. לעיתים נופלות טעויות ברישומים או שעורך הדין שביצע עבורך את העסקה לא סיים את פעולות הרישום.
-במקרה שגילית שעדיין אינך רשום בטאבו כבעל הדירה, פנה לעורך הדין שייצג אותך בעסקה ודרוש ממנו שיפעל לרישום שימך כבעל הדירה.
-הקפד לשמור את כל המסמכים הקשורים בקניית דירה בתיק מסודר. ייתכן ותזדקק להם בעתיד, לדוגמה עבור מס רכישה.
קניית דירה מקבלן

בדיקת הקבלן לפני קניית דירה ממנו
-לפני קנייה של דירה מקבלן יש לבדוק מיהו הקבלן/החברה הקבלנית ממנה מתכוונים לקנות את ה"מוצר" הגדול ביותר שרוב האנשים קונים בחייהם – דירה. בדיקה זו חשובה בעיקר לאור פשיטות רגל וחדלות פירעון של קבלנים. מומלץ לחפש מידע על הקבלן ממנו מתעתדים לקנות דירה בבלוגים שונים ובאזכורים שונים באינטרנט. לאחר מכן, כדאי לבדוק באתר האינטרנט של רשם החברות במשרד המשפטים: www.justice.gov.il/MOJHeb/RasutHataagidim/RashamHachvarot/ChasuvLaddat/TikChevra.htm, ו/או במאגרי מידע המספקים מידע מרשם החברות. המידע המבוקש על הקבלן צריך לכלול, בין היתר: מתי נוסדה החברה הקבלנית שלו, האם יש לגביו התראות/תביעות/איחור בתשלומים. ניתן לבדוק גם באתר האינטרנט של רשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון: www.moch.gov.il/rasham_hakablanim/Pages/rasham_hakablanim.aspx
-יש לוודא ששמאי מקרקעין מטעמך יערוך בדיקה במינהל ההנדסה ברשות המקומית בה אתה מתעתד לקנות דירה. שמאי המקרקעין יברר, בין היתר, האם לקבלן יש אישורי בניה והאם הפרויקט כלול בתוכנית בניין העיר. יודגש, כי לאדם שאינו שמאי מקרקעין אין כמעט כל סיכוי לקבל את התשובות בעצמו, בשל מורכבות השגת האישורים והידע הנדרש כדי להשיגם, ולכן מומלץ כי שירות זה יעשה על ידי שמאי מקרקעין מוסמך.
בדיקת הדירה וסביבתה לפני קנייתה
-לאחר ש"שמת אצבע" על דירה בה אתה מעוניין, ערוך ביקורים בסביבתה בשעות שונות ביממה. שים לב לרעשים העלולים להפריע בשעות מסוימות, לכיווני השמש, לנתיב נסיעה של אמבולנסים בסביבה, נתיבי טיסה של מטוסים מעל ובאזור הבניין, ברר על שכנים בעייתיים ובדוק אם יש בניינים גבוהים המסתירים את הנוף.
-בדוק באתר האינטרנט של המשרד להגנת הסביבה www.gis.sviva.gov.il אם בסביבת הבניין מותקנות אנטנות סלולר, כי לעיתים הן מוסוות וסמויות מהעין. במידה וקיימות אנטנות סלולר בסביבת הבניין, הוסף עובדה זו למערכת השיקולים בקניית הדירה.
-שיטחה האמיתי של הדירה הוא זה הנמדד בפועל בעזרת מטר או מכשיר מד-לייזר. רישומים בטאבו או בטופס ארנונה לא תמיד מדויקים.
-כיווני השמש והרוח חשובים בבחירת דירה. בשפלת החוף ובאזורים נוספים כיוון הרוח הוא מערב, לכן כדאי לבחור דירה הפונה למערב. ירושלים יוצאת דופן, שם העדפה היא לכיוון מזרח הנחשב צד מוגן יותר מרוחות, שכן הרוחות בירושלים בחורף הן עזות.
-באופן כללי, ככל שלדירה יש יותר כיווני אוויר, כך טוב יותר.
-הרישום בטאבו הוא ההוכחה לבעלותך על דירה. ראוי לדעת, שרוב הדירות בישראל אינן רשומות בטאבו. עם זאת, ישנם פנקסי רישום המקבילים לרישום בטאבו. אם דירה אינה רשומה בטאבו, יתכן שהיא רשומה ברישומיה של חברה משכנת או במנהל מקרקעי ישראל. בעיה מתעוררת כשאין רישום בטאבו לדירה, ואז לא ניתן לדעת אם קיימת הערת אזהרה על הדירה בה מתעניינים. יתכן וקיים רישום של שעבוד הקרקע ברשם המשכונות לכן, מומלץ לבדוק האם רשומים שעבודים, עיקולים או התחייבות לצד שלישי ברשם המשכונות.
-ראה זאת כחובה להשיג נסח טאבו מקורי ועדכני של הדירה אותה אתה מתעתד לקנות. עשה זאת בסמוך לחתימה על זיכרון הדברים. נסח טאבו מקורי (הכוונה אינה לצילום, לנסח אינטרנטי או לנסח טאבו שנשלח בפקס) מלמד על מצבו הפיזי/ משפטי של הנכס ומהווה ראיה בבית המשפט במקרה של חילוקי דעות.
-מומלץ לקבל חוות דעת משמאי מקרקעין בעניין מצבה הפיזי/משפטי, זכויות בניה, הצמדות של דירה אותה אתה מעוניין לקנות.
-בהסתכלות על תוכנית הבנייה ועל עלון המידע (פרוספקט) של דירה שהקבלן מספק, חשוב לבדוק לא רק את המטראז' של הדירה, ואת החלוקה הפנימית לחדרים, אלא גם אם מבנה הדירה תואם למבנה הדירה בהיתר הבניה. בנוסף, כדאי לבדוק את מיקום החלונות והדלתות כדי לתכנן את החדרים בצורה נוחה ויעילה.
למבקרים בירידי דירות
-לפני הגעה ליריד דירות בדוק אם מדובר ביריד אזורי, מקומי או ארצי. בדוק אם יוצגו ביריד פרויקטים באזור המבוקש לך. בנוסף, בדוק אילו חברות קבלניות משתתפות, ואם יהיו נציגויות של בנקים למשכנתאות.
-מומלץ להתמקד ולהגדיר מראש מה אתה מחפש: דירה במגדל, דירת גן, וכד'. מומלץ לראות את כל או רוב הפרויקטים הנוגעים לסוג הנכס שהינך מעוניין בו.
-יריד דירות מקנה הזדמנות להשוות ולקבל מידע ממציגי הפרויקטים השונים. זה הזמן לעשות טבלאות בדיקה ולהשוות בין האלטרנטיבות השונות.
-בשום מקרה כמעט, לא מומלץ לקנות דירה ביריד. לא קונים דירה מבלי לראות ולבדוק בשטח, אפילו אם מפתים אותך בפיתוי גדול (מטבח משוכלל, רכב..) או בהנחות. ליריד באים ללמוד ולגבש דעות. לאחר היריד מומלצת בדיקה מקיפה ומקצועית של השכונה והסביבה בנוסף לבדיקת הדירה והבניין.
-מידע נוסף על פרויקט בו אתה מתעניין ניתן לקבל מאיש מכירות "מתחרה" ביריד, שיציג בפניך עובדות, מחשבות ודברי רכילות על הפרויקט בו אתה מתעניין.
-קבלן החפץ בליווי בנקאי צריך להוכיח לבנק שמכר לפחות שליש מהדירות בפרויקט שלו. פעמים רבות קבלנים יפחיתו במחיר הדירות הראשונות כדי להציג לבנק המלווה את היקף המכירות הנדרש לקבלת הליווי הבנקאי. כדאי במיוחד לנצל מצב זה ממש לפני תחילת הבנייה של הפרויקט, שכן אז הקבלן לחוץ במיוחד למכור מספיק דירות כדי לקבל את הליווי הבנקאי.
-זכור שאתה הלקוח ואתה בעמדת כוח. כל מציג ביריד מעוניין בך או יותר נכון בכספך. מומלץ להתמקח ולהשיג הנחות והטבות משמעותיות. הנחות והטבות אלו תוכל לבקש מהקבלן אחרי היריד, אחרי שביקרת באתר הבנייה, חקרת את המקום וחלטת שאתה מעוניין לקנות שם דירה.
-המציגים בירידים מפרסמים בפני הקהל, בדרך כלל, הנחות ומבצעים בלעדיים לימי היריד. יש לבחון האם מדובר בהצעות אטרקטיביות באמת.
-בשיחה עם מציגי פרויקטים ביריד לומדים דברים שרצוי לממשם בשיחות עם מציגים אחרים ביריד. לדוגמא, מציג אחד מוסר לך כי הפרויקט המוצג על ידו נבנה על קרקע פרטית וכי יש יתרון לבעלות על דירה הנמצאת על קרקע פרטית על פני פרויקט הנבנה על פני קרקע הנחכרת ממינהל מקרקעי ישראל. מומלץ לשאול את מציג הפרויקט הבא אליו אתה ניגש מי בעל הקרקע במקום בו מוקם הפרויקט.
-הצעה הניתנת על ידי איש מכירות יש לרשום על נייר. במידת האפשר יש לרשום את שם איש המכירות ולבקש את חתימתו.
-יריד דירות הוא מקום היכול להוות הזדמנות להיפגש עם אנשים אחרים שיש בידיהם מידע שעשוי להיות חשוב מאוד עבורך. מידע זה יכול להביא לידיעתך עובדות ולהסב את תשומת לבך לפרטים שלא נלקחו בחשבון וכן לסייע בקבלת החלטה זו או אחרת.
-בהסתכלות על הקהל הממתין לקבלת מידע בעמדה/בפרויקט מסוים ניתן לנסות ולאפיין את האוכלוסייה המתעתדת לגור בפרויקט המוצג.
-אין טעם לקחת עלוני מידע (פרוספקטים) המחולקים ביריד שאינם קשורים לסוג הנכס המעניין אותך. בסיום הסיור ביריד תמצא עצמך עמוס בניירת לא רלוונטית (ואולי בנקיפות מצפון על חוסר ההתחשבות בסביבה).
-למתעניין בקניית דירה מקבלן מומלץ ללכת גם לאחד מאירועי "שישי דיור" על מנת לרכוש ידע הקשור בקניית דירה, ולאו דווקא מהפרויקטים המוצעים באותו אירוע.
תשלומים לקבלן והחוזה איתו
-עם חתימת חוזה של קניית דירה והעברת התשלום הראשון לקבלן יש לדרוש מהקבלן כי תרשם הערת אזהרה על הדירה לטובת הקונה, וזאת במהירות האפשרית. יש לבקש מעורך הדין מטעמך שיוודא שהערת האזהרה אכן נרשמה.
-על פי החוק ("חוק המכר") קבלן חייב להבטיח את כספי הרוכש על ידי מספר חלופות, כאשר המומלצת ביותר לקונה היא ערבות בנקאית.
-החוק קובע את מועדי התשלומים עבור דירה שנקנתה בהתאם לקצב הבניה. כך ניתן להקטין את הסיכון של קונה הדירה.
-על פי החוק, אפילו אם קונה דירה ויתר על זכויותיו ב"חוק המכר דירות" כלומר, שילם תשלום בגובה מעל התשלום המכסימאלי המותר על פי התקדמות הבנייה המצוין בחוק, אין לכך תוקף. לדוגמה: קונה משלם לקבלן עם החתימה על חוזה הרכישה 30% ממחיר הדירה, בעוד החוק נוקב בסכום מכסימאלי נמוך יותר. במקרה שנוצר סכסוך בין הקונה לבין הקבלן בעניין, החוק יהיה לטובת הקונה.
-אי-קיום הוראות סדרי התשלומים על ידי הקבלן מהווה עברה פלילית. אם נפגעת בעניין זה, זכותך להגיש תלונה פלילית למשטרת ישראל.
-בכל מקרה, יש להימנע ממצב בו שלמת את מרבית התשלום בעבור הדירה, אך השלמת הבניה ומסירת החזקה בה עוד רחוקה.
-חשוב מאוד לוודא שעם העברה של כל תשלום ותשלום לקבלן, הקבלן ימציא ערבות בנקאית לסכום הכסף ששולם וימסור לך אותה. בפרשת "חפציבה" נטען, כי חלק מהערבויות שסופקו לרוכשים היו מזויפות, לכן עם קבלת הערבות גשו לבנק וודאו שהן אינן מזויפות.
-וודא שמחיר הדירה הרשום בחוזה המכר הוא סופי ומוחלט. וודא שהוא כולל מע"מ (מע"מ חל רק על קניית דירה מקבלן ולא בקניית דירה מיד שנייה).
-יש לדאוג שבחוזה המכר של דירה יצוין מה כולל המחיר חוץ מהדירה עצמה: מזגנים, דוד שמש וכד'.
-במידה והדירה שנרכשה טרם נבנתה, הליכי הרישום של הדירה והבניין המשותף וחלוקתו טרם הושלמו. לפיכך, חשוב להגביל בחוזה את משך הזמן של הליכי הרישום שיבצע הקבלן לזמן סביר (כפוף לגודל הפרויקט וכיוצ"ב).
-יש לבדוק את היתרי הבנייה שהוצאו על ידי הרשויות עבור הפרויקט בו אתה מתעניין ולוודא כי אין מניעה מצד הקבלן לרשום את הדירה על שימך בלשכת רישום מקרקעין. מאחר והעברת הזכויות בדירה על שם הקונים מותנית בהצגת אישורים שונים על ידי הקבלן, כגון, מס שבח, פטור מס מכירה והיטל השבחה החלים עליו, יש להתנות את התשלום האחרון עבור הדירה בהמצאת האישורים המתאימים. במקרה וקונה דירה מקבלן קונה את קרקע דירתו מהקבלן לפני בנייתה, יש לשים לב שהמיסים החלים על הקרקע במהלך הבנייה יחולו על הקבלן.
-חשוב מאוד להיעזר בשירותים של עורך דין העוסק בנדל"ן לעריכת זיכרון דברים עם הקבלן וכן גם את הסכם המכר. אסור להסתפק בשירותיו של עורך הדין של הקבלן, למרות שהדבר מוזיל את העסקה. הסיבה היא, שעורך הדין של הקבלן מייצג את האינטרסים של הקבלן ובמידה פחותה יותר את האינטרסים של הקונה.
-שים לב לסעיף בחוזה העוסק באיחור במסירת הדירות לרוכשיהן. מניין ימי הפיגור המכסימאלי המותרים לקבלן, שאינו כולל ימי עסקים (ימי שבת וכד'), מאפשר לקבלן לאחר זמן רב יותר במסירת הדירה, מאשר כשההגדרה של האיחור היא מניין ימי פיגור הכולל רק ימי עסקים.
-רוכש דירה שהוא עורך דין במקצועו יכול לקבל במקרים רבים הנחה בגובה של חצי אחוז מעלות שכר הטרחה של עורך הדין שעורך את חוזה המכירה מטעם הקבלן.
-מי שרוצה לשדרג את דירתו בתוספות ובשיפורים, עדיף שיעשה זאת באמצעות איש מקצוע שאינו מטעם הקבלן (למעט מחסן וחנייה). לחילופין, כדאי לדחות הזמנת תוספות (מיזוג אויר, תאורה מיוחדת ועוד) מהקבלן עד לזמן מה לאחר החתימה על חוזה קניית הדירה. הסיבה לכך היא, ששדרוגים הנעשים על ידי הקבלן בדירה מעלים את מחיר הדירה, ולפיכך גם את מס הרכישה שגובהו נגזר ממחיר הדירה.
-מומלץ לברר עם שמאי מקרקעין או עורך דין האם הקבלן הבונה את הבניין בו אתה מעוניין לקנות דירה השאיר לעצמו זכויות בחלקה. לדוגמה, במקרה בו קבלן משאיר בבניין מחסן או דירה על שמו, ולדירה מוצמדים גג וזכויות עתידיות. הקבלן יוכל בעתיד לבנות דירה על הגג, ובעלי הדירות בבניין ימצאו עצמם מנושלים מהבעלות המלאה של חלקם ברכוש המשותף.
-יש קבלנים המציגים את חוזה המכר כחוזה שלא ניתן לבצע בו כל שינוי. צריך לזכור, שהחוזה עם הקבלן הוא חוזה פתוח למשא ומתן לצורך מפגש הרצונות של הקבלן והקונים.
-קבלן שלא מוכן לבצע שינויים הגיוניים וסבירים בחוזה המכר, שיש בהם להגן על כספו של הקונה, צריך להדליק נורה אדומה אצל הקונה. במקרה כזה כדאי להתייעץ עם עורך דין מטעמך אם כדאי לגשת לעסקה.
-ניהול משא ומתן על תנאי החוזה (לדוגמה, סדר תשלומים) ועל המפרט הטכני של הדירה חשובים לא פחות מניהול משא ומתן על מחיר הדירה, שכן הם יכולים לחסוך כסף רב.
-החוק הישראלי קובע כי בחוזה מכר של דירה מקבלן חייבים להיכלל: תכנית הדירה, תכנית הקומה, תכנית המגרש והמפרט הטכני.
-"מחירון דקל" הוא מחירון לביצוע עבודות בנייה. מומלץ לדרוש לצרף לחוזה הרכישה עוד לפני החתימה עליו את "מחירון דקל לשינויי דיירים", שהינו מחירון מקוון הכולל תעריפי עלויות של עבודות שינויים ותוספות בדירה חדשה מקבלן: www.dekel.co.il/mehirondayarim. מחירון זה יבטיח לך מחירים הוגנים וידועים מראש לכל שינוי מהתוכנית המקורית של הדירה. בנוסף, המחירון יכול למנוע ויכוחים עם הקבלן.
-"מחירון דקל" לשינויי דיירים כולל גם מחירים לזיכויים על אביזרים ועבודות בדירה שקונה הדירה מוותר עליהם.
-מומלץ להעלות על הכתב כל הבטחה של הקבלן או נציג מכירות שלו. פעמים רבות ניתנות הבטחות שהן חצאיי אמיתות או שאין להן שחר.
-תלונה על קבלן בנושאים שונים אפשר להגיש באתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון: www.moch.gov.il/rasham_hakablanim/Pages/hagashat_teluna.aspx.
שינויים בדירה
-רצוי להיעזר במעצב פנים לפני החלטה על שינויים גדולים בדירה.
-רוב קוני הדירות לא מודעים לתיאומים שקבלן צריך לבצע בין גורמים שונים בפרויקט הנבנה כדי ששינויים מהתכנון המקורי של הדירה לבקשות קוני הדירות יוכלו להתבצע. לכן, קוני דירות חייבים לעמוד בלוחות הזמנים של הזמנת שינויים בדירה מהקבלן.
-בקשות שונות של קוני דירות לשינויים בדירה נתקלות לעיתים בסירוב מצד "משרד שינויי הדיירים" של הקבלן. מומלץ לברר עם הקבלן או נציגיו מה הסיבה לסירוב ובמידה והיא גורמת לאי עמידה בלוח הזמנים של בניית הפרויקט יש להבין זאת ולהרפות מהבקשה.
-מומלץ לברר עם נציגי הקבלן לפני החתימה על חוזה הקנייה מהו גובה הזיכוי הכספי הניתן על ידי הקבלן על אביזרים שונים, (כלים סניטריים, ברזים וכו') במקרה ותעדיף להחליפם באביזרים המובאים על ידך. עדיף לך הקונה, ש"מחירון דקל" יהיה הקובע בעניין זה.
חנייה
-בשלב המשא ומתן עם הקבלן דרוש שהחנייה שלך תרשם על שמך בטאבו כחנייה צמודה לדירה. המשמעות היא, שהחנייה הספציפית שניתנה לך על ידי הקבלן שייכת לך.
-כיום, דירה הנקנית מקבלן כוללת גם חנייה לרכב. קונה דירה מתבקש לבחור חנייה מתוך החניות בבניין שעדיין לא נבחרו על ידי אחרים שקנו דירה בבניין. בבחירת החנייה כדאי לשים לב לגורמים הבאים:
חנייה מקורה עדיפה על חנייה שאינה מקורה.
חנייה תחתית (מתחת לבניין) עדיפה על חנייה עילית.
חניות מקבילות עדיפות על חניות בטור (במצב זה רכב אחד חוסם רכב אחר).
חנייה קרובה למעלית או לכניסה לבניין עדיפה על חנייה רחוקה ממעלית או מכניסה לבניין.
בחנייה עילית עדיפה חנייה הממוקמת כך שניתן לראות את הרכב החונה מהדירה.
חניה רחבה עדיפה על חניה צרה יותר (במקרים שלא כל החניות דומות בגודלן).
בחנייה הנמצאת בטור או בשורת חניות, עדיף לבחור חנייה שבצד אחד שלה יש ערוגה, משטח בטון וכד', כך שמצד זה אין אפשרות לרכב להחנות בצמידות לרכבך כמו בשאר החניות. מובן, שחנייה טובה אף יותר היא חניה שמשני צידיה אין אפשרות להחנות.
לאחר קניית הדירה
-איחור במסירת מפתחות של דירה על ידי קבלנים לרוכשיהן הינה תופעה שכיחה בישראל. הייה מוכן לאפשרות זו.
-קריאה של הקבלן הבונה את הבניין בו נמצאת דירתך לקבל את המפתח לדירה בסיום הבנייה צריכה לשמח, אבל גם לאותת לך שעלייך לבדוק אם יש ליקויי בנייה בדירה. כדאי להשתמש בשירותים של מהנדס מומחה בבדיקות כאלה. הדו"ח שימסור המהנדס לידיך צריך להימסר לקבלן על מנת שיתקן את הליקויים המפורטים בו.
-חשוב לבדוק היטב את המפרט הטכני של הדירה ולבדוק את התאמתו לתוכניות הביצוע.
-חשוב לבדוק את מידות הדירה וגודל החללים בה, מספר נקודות החשמל ונקודות המים וכו' בהשוואה למובטח בחוזה ובתוכניות שניתנו על ידי הקבלן.
-לקונים דירה מקבלן יש הוצאות לא מבוטלות לאחר קניית הדירה, מאחר והדירה מתקבלת ללא אביזרים או ריהוט הכרחיים: ריהוט לחדר/י רחצה, ארונות בגדים, ציוד לחדרי אמבטיה, (מחזיק מגבות, כלי להחזקת סבון) ועוד. בחישובי הכספים וההלוואות, אם ניטלו, ראוי להביא בחשבון הוצאות הכרחיות אלו.
-בדירה שזה עתה סיימו לבנות, בדרך כלל, מתגלות בתקופת המגורים הראשונה בעיות שונות. הבעיות השכיחות ביותר הן רטיבות ונזילות מים. בעיות שכיחות אחרות: סדקים בקירות, נשירה של פאנלים, ועוד.
-מחקר שפורסם בשנת 2012 על ידי חברת "הדס" העוסקת בביקורת מבנים הראה, שסיבותיהן של רטיבויות המתגלות בדירות מיד ראשונה (מקבלנים) נעוצות בליקויי בנייה. הליקויים העיקריים: ב-38% מהמקרים הליקוי הוא חיפוי קירות לקוי, ב-25% מהמקרים הליקויים נובעים בשל אי מריחת חומר איטום וב-20% מהמקרים הליקוי קשור להנחת יריעות ביטומניות (יריעות מבודדות).
-התקן הישראלי מחייב את הקבלן לבצע מבחן של התזת מים ובדיקת אטימות למים לפני מסירת הדירה לידי הקונה. מומלץ לדרוש מהקבלן לראות את תוצאות בדיקת התזת המים לפני קבלת המפתח.
-לקראת סוף השנה הראשונה ממועד קבלת המפתח לדירה מהקבלן, יש ליזום פנייה לקבלן בבקשה לבצע את התיקונים הנדרשים בדירה במסגרת תקופת הבדק של תום השנה הראשונה. תיקונים אלה מחייבים את הקבלן בסיום השנה הראשונה וזאת על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973. במידה וקונה דירה לא פונה לקבלן ובחלוף הזמן, הקבלן לא יבצע תיקונים
-דרוש מהקבלן שבנה את דירתך לתקן ליקויי בנייה שמתגלים, זו היא זכותך על פי חוק.
קנייה של דירה מיד שנייה

בדיקות ברשויות לפני קניית דירה
-כמה בדיקות מקדימות הנוגעות לדירה רצוי מאוד לערוך אצל גורמים שונים המפורטים בטיפים הבאים, במטרה לעמוד על מהות הזכויות הנרכשות ומעמדן החוקי. הקפדה וקיום הבדיקות האמורות עשויים לצמצם את הסיכון הקיים ממילא בכל עסקת מקרקעין.
-ודא שהמוכר בלבד רשום כבעל הנכס בטאבו (ו/או בחברה משכנת ו/או במנהל מקרקעי ישראל). אם המוכר טרם נרשם כבעלים של הדירה (לדוגמה, הדירה רשומה לטובתו בהערת אזהרה בלבד) יש לבדוק מה הסיבה לכך.
-בקנותך דירה מיד שנייה בדוק שאין זכויות של צד שלישי בנכס (למעט הלוואת משכנתא), כולל בדיקה ברשם המשכונות, לרבות עיקולים או שעבוד של מסים על הדירה או כל שעבוד אחר. ודא שמובטח לך שהדירה תועבר על שמך ללא כל עיכובים מצד רשויות המס, הן בגלל שעבודים והן בגלל חובותיו של המוכר לרשויות (בין אם נרשמו כשעבוד ובין אם לא).
-מומלץ לגשת למחלקת הנדסה ברשות המקומית ולבדוק את תיק הבניין בו נמצאת הדירה בה אתה מתעניין. יש לבדוק שייעוד הדירה הוא למגורים, שיש היתר בנייה כחוק לכל הדירות וההצמדות (לדוגמה, חנייה), שאין חריגות בנייה ושלא נעשו שינויים ותוספות ללא היתרים. יש לשים לב שהבניין לא מיועד להריסה, שלא קיים צו מינהלי אחר או שיש דרישות לחיזוק הבניין, שמשמעותם השקעת כסף.
-בניינים בישראל אמורים לעמוד בתקן מספר 413 העוסק בעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. אי-עמידה בתקן זה עלול לגרום להוצאות גדולות של דיירי הבניין בחיזוק הבניין. בניינים שנבנו לפני חודש יוני בשנת 1995 לא נבנו על פי תקן 413.
-מומלץ להשוות בין תשריט ההיתר לתשריט הבית המשותף. לעיתים ישנם פערים בשטחי הדירות בין שני התשריטים.
-בדוק שלא קיימים שינויים רוחביים באזור מגוריך על פי התב"ע הקיימת.
בדיקות נוספות לפני הקנייה
-קונה דירה חייב לוודא ולאמת שהאדם המעיד על עצמו כבעל הנכס (המוכר), הוא אכן בעל הזכויות האמיתי בדירה. כדי להימנע מתרגיל "עוקץ" של רמאי שזייף תעודת זהות או ייפוי כוח. אימות כזה ניתן לבצע באמצעות השוואת מספר אמצעי זיהוי עדכניים, כגון תעודת זהות, רישיון נהיגה, דרכון. דרוש מבעל הדירה להציג מסמכים שונים המעידים שהוא קנה את הנכס. כמו כן, שיחה קצרה עם השכן בקומה בה נמצאת הדירה יכולה לעזור לך להסיר את ספקותיך.
-לא לחתום על כתב "זיכרון דברים" עד לשלב בו אתה משוכנע לחלוטין על רצונך בקניית הדירה, וזאת לאחר קבלת ייעוץ מעורך-הדין שלך. זיכרון דברים הוא כחוזה.
-ניתן לראות את הדירה בה אתה מתעניין לפני הגעתך הפיזית אליה וגם את הרחוב ושאר הבניינים ברחוב באתר האינטרנט .www.zoomap.co.il
-כדאי לשים לב למספר כיווני האוויר בדירה. בדרך כלל עדיף כמה שיותר כיווני אויר.
-מומלץ לבצע בדיקה הנדסית של דירה לפני קנייתה: הדו"ח המתקבל משקף את מצבה ועוזר להחליט אם הקנייה כדאית. הדו"ח יכול לשמש גם ככלי להפחתה של מחיר הדירה.
-מומלץ לבצע בדיקת המצאות גז ראדון בדירה הנקנית באזורים מועדים להימצאותו, לדוגמה, באזור מעלה אדומים.
-בצע בדיקת המצאות קרינה סלולארית ואלקטרומגנטית בדירה בעזרת חברה העוסקת בבדיקות אלו.
-הדרך הטובה ביותר לדעת מה גילו של הבניין בו נמצאת הדירה בה אתה מתעניין היא הסתכלות על מונה החשמל בארון החשמל. על המונה אמורה להיות מודבקת המדבקה המקורית עליה ציון מועד התקנת המונה, וזהו גם זמן בניית הבניין.
-באין מדבקה על מונה החשמל המעידה על מועד התקנתו בבניין ולפיכך על גיל הבניין, מובאת פה רשימת מאפיינים של בנייה בישראל לפי תקופות המאפשרים להעריך את התקופה בה נבנה בניין:
שנות החמישים: בניינים בני 4-5 קומות, בקירות החיצוניים טיח מותז או צבע, חדר מדרגות פתוח, בדרך כלל אין חניות, מרפסות סגורות המסתיימות בקו הבניין (ה"קונטור") וחצר גדולה בין הבניינים.
שנות השבעים והשמונים: הטיח החיצוני הוא "שפריץ", בנייה לגובה, שטחי חנייה על חשבון הגינות, המרפסות סגורות, אבל מחוץ לקו הבניין,
שנות התשעים: בבניינים רבים החיפויים חיצוניים עשויים שיש, שטחים ציבוריים (שטחי דשא וגינות) הצטמצמו והמרפסות פתוחות ובולטות מחוץ לקו הבניין.
הפחתת תשלומי ארנונה
-מומלץ לבקש מהרשות המקומית שרטוט של הדירה שלך כדי לראות כיצד הרשות מתייחסת לשטחה של הדירה. ניתן למצוא טעויות של עודף או חסר במטראז'.
-בדיקה של אמינות חישוב מס הארנונה על ידי הרשות המקומית המחייב את דירתך אפשרית בשיחת טלפון לרשות המקומית. בשיחה אפשר לברר מהי שיטת חישוב הארנונה הנהוגה. לאחר מכן, ניתן למדוד באופן עצמאי את גודל הדירה ולראות אם קיימת התאמה בין גודל הדירה הרשום ברישומי הרשות המקומית לבין גודלה על פי מדידותיך.
-קבוצות אוכלוסיה רבות זכאיות להנחה בארנונה: קשישים, נכים, מיעוטי יכולת, חד-הוריים ועוד. ניתן לקבל החזרים בגין הנחות אלו גם על שנים שעברו.
-תוכנית של משרד הפנים שתכנס לתוקף החל משנת 2012 מקלה על תשלומי הארנונה המחייבים סטודנטים הגרים במעונות סטודנטים. ההקלה היא בגובה 80% מגובה הארנונה, והיא תנוכה ישירות משכר הלימוד.
-אותה תוכנית של משרד הפנים מהטיפ הקודם, מקלה על זוגות צעירים עם ילדים עד גיל חמש בתשלום 20% מגובה הארנונה. גם אזרחים המרוויחים משכורת מינימום ייהנו מהנחות.
-אפשר לרשום ברשות המקומית אדם במשפחה שמגיעה לו הנחה בארנונה כמשלם הארנונה וליהנות מההנחה.
-לעיתים ניתן לקבל פטור מתשלום ארנונה. ההגדרות לזכאות לפטור לעיתים לא ברורות. אפשר להתייעץ בעורך דין.

-בדוק את תשלום הארנונה שלך מדי פעם. עלייה במחירי הארנונה שאינה בשל הצמדה למדד הינה עבירה על החוק. לעיתים, רשויות מעלות את מחיר הארנונה בניגוד לחוק. פנה לעורך דין העוסק בהחזרי ארנונה.
-חיובים עודפים של ארנונה ניתנים להחזר כסכום כסף, או שניתן לקבל פטור מארנונה לשנים הבאות על חשבון העודפים.
-אדם שפלש לדירתך ניתן לחייב לשלם את הארנונה, שכן החוק אומר שהחובה לתשלום הארנונה מוטלת על מי שעושה שימוש בפועל בנכס, ואינה חלה על הבעלים של הדירה או השוכרים.
-הוספת מרפסות לדירות בבניין אינה גוררת תשלומי ארנונה בגין שטחן הנוסף של המרפסות.
כל מיני
-בקנותך דירה מיד שנייה דרוש מהמוכר לדווח על ליקויים בדירה ("גילוי נאות"). החתם את המוכר, אם ניתן, על כך שהוא מצהיר שאין ליקויים בדירה. במידה וימצאו ליקויים שהיו קיימים לפני קניית הדירה תוכל לדרוש ממנו שיתקן אותם. במקרה והמוכר לא יסכים לתקן את הדרוש תוכל להגיש תביעה בבית משפט כדי לחייבו לבצע את התיקונים. הדברים אינם מתייחסים לפגם נסתר בדירה.
-בדירות מיד-שנייה רבות הוספו והורדו במהלך הזמן מרכיבים במבנה הדירה ובאביזרים הנלווים שבה. שינויים אלה עשויים להיות לתועלת, גם אם מדובר בדברים קטנים כגון, חוטים לתליית כביסה או מדפים.
-בבניינם גבוהים בהם יש פיר אשפה דרכו נפטרים מהאשפה הביתית לא רצוי לקנות דירה ליד הפיר. לעיתים איזור הפיר מדיף ריח רע, ובנוסף דיירי הקומה מגיעים לשם לשפוך את האשפה, כך שיש שם יותר המולה ממקומות אחרים בקומה.
-קניית דירה "על הנייר" מקבלן מותירה זמן רב למכירת הדירה הנוכחית.