מבוא
ברוכים הבאים למדריך הפרקטי לקידום פרויקט התחדשות עירונית.
שמי אריאל יוסף ואני הבעלים של קבוצת בראשית.
קבוצת בראשית היא חברה פרטית המתמחה בליווי דיירים ובניהול פרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת), תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) וחלופותיהן ופינוי-בינוי.
החברה נועדה לסייע לבעלי דירות להתגבר על קשיי ההתארגנות והניהול שכרוכים באופן טבעי בהתחדשות עירונית. לשם כך, קבוצת בראשית נותנת מענה שלם וכולל לבעלי דירות בתהליכים של התחדשות עירונית החל משלב ארגון בעלי הדירות, מינוי נציגויות והתנעת הפרויקט, דרך ניהול מכרז היזמים וייעוץ חברתי וכלה בפיקוח הנדסי על עבודות הביצוע וניהול תקופת הבדק.
באופן אישי ניהלתי וקידמתי פרויקטים של התחדשות עירונית גם מטעם בעלי דירות, גם מטעם יזמים וגם מטעם רשויות מקומיות. גיוון זה תרם לי רבות בהבנה של כלל הצדדים הנוגעים לעסקה. את ההשפעות של העבודה עם יזמים, בעלי דירות ורשויות מקומיות גם יחד ניתן לראות במדריך שלפניכם. המטרה היא להציג בפניכם מדריך מאוזן ככל הניתן, כזה שמבקש, מצד אחד, להאיר לבעלי הדירות ולבעלי המקצוע את הדרך הנכונה והראויה לקדם פרויקט התחדשות עירונית, ומצד שני מכיר באינטרס הכלכלי של היזם ובאינטרס הציבורי המיוצג על-ידי הרשויות וגופי התכנון, ולוקח אותם בחשבון.
הספר מנוסח בלשון זכר מטעמי נוחות אך מיועד לנשים ולגברים כאחד.
בכל מקום בספר שבו נכתב "בעלי דירות" הכוונה היא גם לבעלי יחידות מסחר. בפרויקטים רבים של פינוי-בינוי יש יחידות מסחר וההתייחסות אליהן היא כמו לדירות, כמובן בשינויים המחייבים.
למי מיועד הספר?
הספר הזה מיועד לכל מי שחפץ לקדם פרויקט התחדשות עירונית.
הספר מתאר את העבודה של חברה מארגנת בהתחדשות עירונית (שלעיתים נקראת גם "מנהלת דיירים" או "מנהלת דיירים פרטית"). דרך נקודת מבט זו, הוא מיועד לתת לכם כלים פרקטיים כדי שתוכלו ליזום ולהניע פרויקט התחדשות עירונית, ואם אתם כבר בתוך התהליך, לוודא שהדברים מתנהלים באופן הראוי והנכון ביותר ולמקסם את מכלול הזכויות שלכם בפרויקט.
הספר פונה למארגנים, לעורכי דין מטעם בעלי הדירות ומטעם היזמים, ליועצים חברתיים, למפקחי בנייה מטעם בעלי הדירות, מנהלי פרויקט בחברות יזמיות, יזמים, מתווכים ומי שרוצה להיכנס לתחום הארגון, בעלי דירות ונציגים בפרויקטים קיימים ועתידיים.
הספר מהווה בסיס ידע רחב גם לבעלי מקצוע בתחומים קרובים להתחדשות עירונית שרוצים להרחיב את הדעת ולהבין טוב יותר את הפן הפרקטי של קידום פרויקטים בהתחדשות העירונית.
לבסוף, הספר פונה גם לגופים ציבוריים העוסקים בהתחדשות עירונית: מנהלות עירוניות, רשויות מקומיות, חברות כלכליות וכל הגורמים המקצועיים שעוסקים בתחום. אנו בקבוצת בראשית מקווים שהמדריך ישקף עבור מקבלי ההחלטות את הפרקטיקה הקיימת בשטח ויסייע בידם לקדם את המדיניות הנכונה והראויה בתחום.
הניסיון שלנו
המדריך נכתב בצורה פשוטה וברורה מאוד כדי להנגיש אותו לקהל שאינו מומחה או בקיא, לעיתים על חשבון דיוק במונחים מקצועיים וטכניים. חלק מהתהליכים המקצועיים הוסברו ברמת המקרו ללא ירידה לפרטים. הקו המנחה בכתיבת המדריך הוא לספק לקוראים כלים פרקטיים, ולא כלים אקדמיים או מחקריים.
כל מה שתקראו במדריך הוא בגדר המלצה. המדריך מבוסס על הניסיון שלנו בקבוצת בראשית. במדריך מפורטים תהליכים, כלים וטקטיקות שאותם אנו מיישמים בקבוצת בראשית, ולפחות עבורנו הם הוכחו כיעילים (ברוב הפרויקטים). הספר מבוסס גם על הכישלונות שלנו ודרכם אני מבקש להעביר לכם את הניסיון שלנו ולסייע לכם להימנע מהטעויות שאנחנו עשינו.
הספר עדכני לרגע כתיבתו, אך משום שתחום ההתחדשות העירונית הוא תחום מתפתח, צריך לשים לב לשינויי חקיקה ורגולציה תכופים.
מפת דרכים
במדריך שני חלקים מרכזיים:
בחלק הראשון תוכלו למצוא פירוט של ה"שחקנים" בהתחדשות עירונית. לפני שמתחילים לדבר על התהליכים עצמם, חשוב להבין מי הם השחקנים ומה התפקיד של כל אחד מהם בהצגה הגדולה שנקראת "התחדשות עירונית".
בחלק השני תוכלו למצוא הסבר על התהליכים של פרויקט התחדשות עירונית מהשלב של איתור ובדיקה של מתחמים ועד לשלב הביצוע והמסירה של הפרויקט בשלמותו.
כנספח למדריך תוכלו למצוא טפסים לשימושכם, לרבות טפסי מינוי נציגות ומינוי יועצים, לצד מסמכים מתומצתים עם טיפים בנושאים מסוימים כגון זכויות קשישים, ערבויות וכו'.
קצת היסטוריה וסוגי פרויקטים בהתחדשות עירונית
"התחדשות עירונית" זהו מונח רחב שלמעשה מתייחס לכמה דרכים שבהן מחדשים את המבנים ו/או את השכונה הוותיקה. התחדשות עירונית כוללת, בין היתר, פרויקטים של פינוי-בינוי, תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) ותמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), חלופות תמ"א, פרויקטים של שיפוץ חזיתות בניינים, שיפוץ פארקים ציבוריים, השקעה בתשתיות ציבוריות ועוד.
פינוי-בינוי
פינוי-בינוי הוא שם מקובל לתוכנית שמתקיימת בשטח עירוני שהוחלט להרוס בו את בתי המגורים הקיימים ולבנות במקומם בנייני מגורים חדשים. משרד הבינוי רשאי להכריז על שטח כעל מתחם פינוי-בינוי באמצעות צו הכרזה, שהתוקף שלו הוא עד שש שנים מיום הכרזתו. ההכרזה על מתחם לפינוי לשם בינוי היא בסמכותה של ממשלת ישראל על פי סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. יוזמות פינוי-בינוי מוסדרות בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965.
חשוב להדגיש כי אין קשר בין פינוי-בינוי לתמ"א 38, גם אם התוצאה הסופית בתמ"א 38/2, שבה מבצעים הריסה ובנייה, היא זהה (הריסה של הבניין הקיים ובנייה של בניין חדש). המסלול של פינוי-בינוי נחקק לצורך חידוש פני העיר ושימוש יעיל יותר בקרקע, בעוד שמסלול תמ"א 38 נוצר לשם חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה.
כל פרויקט של פינוי-בינוי כולל שינוי תב"ע (ראשי תיבות של "תוכנית בניין עיר"). על המשמעות של שינוי תב"ע והליכי תכנון, ראו פירוט בהמשך המדריך בפרק שעניינו איתור ובדיקת מתחם.
יש שני מסלולים של פינוי-בינוי: מסלול רשויות מקומיות ומסלול מיסוי (נקרא גם מסלול יזמים).
מסלול רשויות
הרשות המקומית היא זו שיוזמת את הפרויקט לפינוי-בינוי. הרשות המקומית נעזרת באנשי המקצוע שלה, שוכרת אנשי מקצוע נוספים מכספי הציבור בהתאם לצורך, ופועלת לקידום הפרויקט. התוצר הסופי של מסלול רשויות הוא למעשה תוכנית בניין עיר חדשה למתחם שמכוחה ניתן להוציא היתרים.
המשמעות של מסלול רשויות היא שלרוב, יזמים פרטיים נכנסים לפרויקט בשלב מאוחר יותר, אחרי שיש תכנון מאושר.
ישנן רשויות שבמקביל להליכי התכנון פועלות גם במישור של ארגון בעלי הדירות באמצעות עובדים של הרשות או באמצעות חברות מארגנות פרטיות. תהליך ארגון הדיירים, במקביל להשלמת התכנון, מייצר מצב שבו כאשר הליך התכנון מאושר, גם בעלי הדירות מאוגדים ומיוצגים על ידי בעלי מקצוע מטעמם.
במסלול רשויות, לעיתים הרשות המקומית גובה תשלום מהיזם שנבחר לבצע את הפרויקט. התשלום כולל החזר הוצאות עבור הכנת התב"ע ושכר עבור ארגון בעלי הדירות.
מסלול מיסוי (יזמים)
בניגוד למסלול רשויות, פרויקט התחדשות עירונית במסלול יזמים מבוצע כולו, לרבות התכנון, על ידי השוק הפרטי.
חברה יזמית מאתרת מתחם רלוונטי, פונה לבעלי הדירות ומציעה להם לקדם מתחם פינוי-בינוי. לאחר שהחברה היזמית ובעלי הדירות הגיעו להסכמה ונחתם הסכם פינוי-בינוי, החברה היזמית פועלת מול הרשות המקומית כדי לקדם את תכנון המתחם. עלות התכנון מושתתת על היזם בלבד, והיזם למעשה נוטל את כל הסיכון הכלכלי אם לא יאושר המתחם. התיאור בפסקה זו הוא אידיאלי ובפועל המצב בשטח מורכב יותר וכולל אתגרים רבים ומגוונים שחלקם מוזכרים בהמשך המדריך.
תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת)
בשנת 1975 נכנס לתוקף התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (ת"י 413) והפך למחייב החל מינואר 1980. רוב הבניינים שנבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות תקן זה, ועלה חשש שבניינים רבים יתמוטטו אם תהיה בישראל רעידת אדמה משמעותית. כל בניין שקיבל היתר לפני התאריך 1 לינואר 1980 ושמהנדס קבע שהוא אינו בנוי על פי ת"י 413 (בשילוב של מספר קריטריונים נוספים), זכאי לבצע פרויקט של תמ"א 38.
כיוון שהעלות של חיזוק המבנים ושל התאמתם לתקן היא גבוהה, החל משנת 2005 התקינה המדינה תקנות ויצרה את המודל של תמ"א 38: מהות המודל היא להעניק ליזמי נדל"ן תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים, זאת באמצעות הענקת זכויות בנייה מוגדלות לבניינים שלא נבנו לפי התקן, וזאת לצד קיצור ההליכים הבירוקרטיים לקבלת היתר בנייה. כך, יזמים יכולים לחזק את הבניינים האמורים בתמורה לקבלת זכויות בנייה (הדירות החדשות שייבנו יממנו את חיזוק הבניין) ללא הטלת עלויות נוספות על הדיירים.
בפשטות, המודל קובע שבכל בניין שזכאי לתמ"א, בעלי הדירות מקבלים זכות לבנות 2.5 קומות על הגג. ברור שבעלי הדירות לא יהפכו בן לילה ליזמי נדל"ן או לקבלנים. מה שקורה בפועל הוא שבעלי הדירות מוכרים ליזם את הזכות שלהם לבנות 2.5 קומות על הגג, והיזם משלם להם בעבודות במקום בכסף: היזם מחזק את הבניין, מוסיף מעלית וממ"ד ומחליף תשתיות ציבוריות בבניין.
ככלל, פרויקט תמ"א כולל את הרכיבים הבאים:
תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה)
תיקון להוראות התמ"א המאפשר להרוס את הבניין הקיים, אשר דורש חיזוק לפי התמ"א, ולהקים אותו מחדש לפי זכויות הבנייה של התוכניות החלות במקום, בתוספת זכויות הבנייה שאותן ניתן לקבל מכוח תמ"א 38. התוצאה הסופית היא למעשה הריסה של המבנה הישן ובנייה שלו מחדש עם הגדלת שטח הדירות הקיימות ובתוספת של דירות חדשות.
תמ"א 38/2 (או חלופות דומות שתהיינה בעתיד שבמסגרתן ייהרס הבניין הקיים וייבנה בניין חדש במקומו) היא החלופה המועדפת מבחינתם של בעלי הדירות. בעלי הדירות מקבלים בניין חדש ולא בנייה של טלאי על טלאי כמו בתמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת).
מבחינת הרשויות המקומיות מדובר בפרויקטים שמצופפים את השכונה ואת האזור ומוסיפים יחידות דיור ללא תוספת של תשתיות מתאימות. ריבוי פרויקטים של תמ”א למעשה מגדילים בצורה משמעותית את כמות התושבים בשכונה או באזור מסוים, אך לא נותנים פתרון לתשתיות פיזיות (ביוב, חניות, פקקים, ועוד) ולתשתיות שירותים (גני ילדים, קופות חולים, מתנ”סים ועוד). דווקא פרויקטים של פינוי-בינוי יכולים, עם תכנון נכון, לייצר מענה הולם לבעיות האלו. כפי שיצוין בהמשך, כשאסביר על תפקיד השמאי, פרויקטים של פינוי-בינוי מבוצעים בהתאם לתקן שמאי 21 המאפשר לייצר מטלות ציבוריות (מטלות הנדרשות מהיזם לטובת הקהילה, כמו בניית גני ילדים) ללא פגיעה ברווחיות של הפרויקט.
השחקנים בהתחדשות עירונית
נציגות בעלי הדירות
נציגות בעלי הדירות היא אחת הגורמים המשמעותיים ביותר בהנעת פרויקט התחדשות עירונית. ככלל, נציגות בעלי דירות דומיננטית, שקופה ואסרטיבית מגדילה באופן דרמטי את הסיכוי למימוש הפרויקט.
הנציגות היא הגורם המקשר בין היזם והרשות המקומית לבעלי הדירות. היא אמונה על ביצוע בירורים, העברת מידע והנגשת תהליך ההתחדשות למען בעלי הדירות. היא גם מקבלת החלטות בשלבים השונים של הפרויקט כדי שהפרויקט יוכל להתנהל באופן יעיל ומהיר.
החלטות מהותיות, וכמובן חתימות של בעלי הדירות על ההסכמים המלאים מול היזם, תוכלנה להתבצע רק מטעם בעלי הדירות עצמם, והנציגות אינה מוסמכת לחתום בשם בעלי הדירות.
אם מדובר בפרויקט של יותר מבניין אחד, עדיף שיהיו לפחות נציג אחד או שניים מכל בניין. כך גם במקרים של בניינים שמורכבים ממספר כניסות (המכונים בנייני "רכבת"), יש עדיפות לנציג אחד או שניים מכל כניסה. בכל מקרה חשוב שיהיה מספר אי-זוגי של נציגים כדי שהנציגות תוכל לקבל החלטות ולא תיתקל במצב של שוויון בין חבריה.
אם בבניין יש יחידות שמשמשות למסחר, חשוב שתהיה נציגות גם לבעלי שטחי המסחר.
כדי לארגן נציגות באופן פורמלי, יש לכנס כמה שיותר נציגים מקרב בעלי הדירות בבניין, לעניין אותם בפרויקט ולערוך בחירות לנציגות. לאחר שחברי הנציגות נבחרו על ידי רוב של בעלי הדירות באספת הדיירים, רושמים את שמות חברי הנציגות ומחתימים את כלל בעלי הדירות על כתב הסמכה לנציגות. נוסח של כתב הסמכת נציגות ניתן להוריד מאתר האינטרנט של הרשות להתחדשות עירונית בלחיצה על הלינק המצורף. אולם אנחנו ממליצים להוסיף אליו את הסעיפים המוזכרים מטה.
ההמלצה שלנו היא שכתב הנציגות יכלול את הסעיפים הבאים:
1. הגדרת התפקיד של חברי הנציגות, לרבות סעיף המסמיך את חברי הנציגות לבחור בעלי מקצוע מטעם בעלי הדירות (עורך דין, מפקח, חברה מארגנת וכל יועץ אחר מטעם בעלי הדירות ככל שיידרש).
2. חברי הנציגות יקבלו החלטה בדבר זהות היזם בתום הליך מכרז שבו יתמודדו מספר חברות יזמיות. לנושא בחירת היזם אתייחס בהרחבה בהמשך, וכאן אציין רק שחשוב שכלל בעלי הדירות ייקחו חלק בהחלטה זו.
3. הנציגות תתנהל ותקבל החלטות מול חברת הניהול.
4. נציגות בעלי הדירות עושה את עבודתה בהתנדבות ואינה מקבלת שכר באופן ישיר או עקיף.
5. בעלי הדירות מתחייבים שלא לתבוע את חברי הנציגות, וחברי הנציגות פטורים מאחריות או מתביעות של בעלי דירות אחרים בהקשר של הפרויקט.
6. קבלת ההחלטות של הנציגות תתבצע ברוב רגיל ולא פה אחד (סעיף זה נועד לפתור מצבים שבהם, לדוגמה, יש נציג אחד שמעכב או ש'מחליט שלא להחליט').
לכל אחד מהסעיפים לעיל יש משמעות אדירה בשלבים השונים של ניהול התהליך מול הנציגות. בלי חלק מהסעיפים הנ"ל, עשויה להיווצר נציגות משותקת.
לנוחותכם צירפנו בנספחים של מדריך זה (נספח מס' 6) את מסמך מינוי הנציגות שבו משתמשת קבוצת בראשית. שימו לב שבמסמך זה אנו מסמיכים את הנציגות להתנהל גם מול החברה המארגנת. אם אתם פועלים ללא חברה מארגנת, הורידו את ההתייחסות לחברה המארגנת.
- לשמור רשימת מועדפים משלך
- לקבל המלצות קריאה אישיות
- לדעת על ספרים חדשים ומבצעים
- לשמור רשימת מועדפים משלך
- לקבל המלצות קריאה אישיות
- לדעת על ספרים חדשים ומבצעים
