ספר הטיפים הגדול למשקיעים בדירות

פרק 1
דירה להשקעה

רקע
אנשים רבים בישראל מחזיקים דירה או דירות להשקעה. בדרך כלל, תכליתה של החזקת דירה להשקעה, היא להניב שכר דירה. בדרך כלל, הנכס מושבח עם חלוף הזמן והמשקיע יכול למכור את הדירה וליהנות גם מרווח ריאלי.
אדם הקונה דירה להשקעה נדרש להתגבר על פחדים ודאגות. יכולת להתגבר על פחדים ודאגות מאפשרת להיכנס לעולם ההשקעות בדירות. השקעות נדל"ן אלו מתבררות, בדרך כלל, כהשקעות טובות ומעניקות סיפוק, גם אם לעיתים צצים קשיים וטרדות.
בסקר שפורסם על ידי מכון גאוקרטוגרפיה בתחילת שנת 2012 נמצא ש-61% מהישראלים מעדיפים להשקיע בנדל"ן על פני השקעות אחרות. ישנם מגזרים מסוימים, כגון חרדים אצלם העדפה זו בולטת עוד יותר.
כמה יתרונות עיקריים עושים את ההשקעה בדירות להשקעה טובה. האחת, באופן כללי, מחירי הדירות עולים לאורך זמן. כלל זה נכון גם אם לעיתים צריך לחכות כמה שנים, וביניהן אולי גם שנים בהן מתרחשת ירידות מחירים. אבל...למי משנה ירידות מחירים? כל עוד אינך מוכר את הדירה?!. אחרי שנים של ירידה במחירים באות שנים של עלייה במחירים. באופן כללי, לאורך שנים עליית מחירי הדירות היא ריאלית ומאפשרת לך להרוויח מהחזקה של דירה או דירות. יתרון נוסף בהשקעה בדירות הוא, שהלוואות משכנתא המסייעות למשקיע לקנות דירה הן מהנמוכות ביותר הקיימות בשוק ההלוואות. לבסוף, המיסוי על דירות להשקעה בישראל הוא נמוך יחסית. שכר דירה המתקבל מדירה אחת או סכום מצטבר מיותר מדירה אחת של כ-4700 ₪ בחודש ממוסה ב-10% (זהו אחד מהמסלולים הקיימים בישראל למיסוי דירות מושכרות).
אבל, "לא הכול דבש". אדם המחזיק דירה להשקעה חווה "כאבי ראש" מדי פעם מסיבות שונות: קלקולים שונים בדירה מצריכים השקעת זמן בחיפוש בעלי מקצוע ופיקוח עליהם. בנוסף, כתוצאה מהקלקולים ההכנסה מהדירה יורדת, שיחות טלפון משכנים כועסים המצפים ממך למענה עקב חיכוכים עם השוכרים בדירה שלך, עיסוק עם גורמים שאינם מקבלים את תשלומיהם מהשוכרים ועוד.
רמת ההשקעה ותשומת הלב של בעל דירה בדירה או בדירותיו תלויה, כמובן, בו. רוב המשקיעים דואגים, לפי הצורך, למצוא שוכרים, להחתים אותם על חוזה שכירות ולמסור להם את המפתח של הדירה ובעת הצורך לתקן את הנדרש בה. משקיעים אחרים עושים כל זאת ויותר מכך: הם בודקים כל העת מתי כדאי למכור את הדירה מתי לשפץ אותה, ואולי לפצל אותה, ומתי כדאי למצוא דירה טובה יותר במקומה.
לסיכום, דירה/דירות להשקעה מצריכות אומץ לקנייתן והן, בדרך כלל, יוצרת רווח כלכלי. לעיתים נוצרות בדירות בעיות תחזוקה שונות ובעיות אחרות המפחיתות מההכנסות וגורמות לטרדה.
הטיפ הראשון בפרק "דירה להשקעה" עבור דירה שמטרתה היא להניב שכר דירה לאורך זמן, הוא לקנות דירה שהסיכוי שתהיה מושכרת ברציפות הוא גבוה ושהתשואה מהדירה תהיה טובה (הממוצע הארצי סב סביב ה-4%). עבור דירה להשקעה המיועדת לאקזיט, הטיפ הוא לבחון היטב את עלויות הקנייה של הדירה והשיפוץ שלה, אם יהיה כזה, מול הסיכוי לרווח וגודלו ממכירת הדירה.
השקעה בדירה
-עיסוק של השכרת דירה/ות הוא, בדרך כלל, ריווחי בהסתכלות לאורך זמן, גם לאחר הפחתה של הוצאות על נזקים ובלאי, הוצאות מיסוי והתייחסות לתקופות בהן הדירה עלולה להישאר ללא שוכרים.
-התחלה של עיסוק בעסקי דירות בגיל צעיר כדאית במיוחד, שכן בגיל צעיר נכון יותר לקחת הלוואות משכנתא ארוכות טווח ולהתחיל בקניית נכסים השכרתם ו/או ומכירתם בעיתוי הנכון. עיתויים נכונים במיוחד קורים אחת למספר שנים. אדם צעיר יכול לאסוף יותר עיתויים כאלה.
-שאל כמה ממכריך שקנו דירה או דירות בעבר האם הם הצליחו מבחינת הרווח הכלכלי שהשיגו על הדירות שקנו. רוב האנשים שידברו איתך ימסרו לך שהם הרוויחו על הדירה או הדירות.
-השינוי המנטאלי שצריך אדם העובד למחייתו כשכיר כדי להפוך למשקיע בדירות הוא עצום. השג לך מנטור! שיעזור לך, בעיקר ברוח גבית וחיזוק בצדקת הדרך. כמובן, שהידע המקצועי של המנטור והנקודות להתבוננות שהוא ייתן לך יעזרו גם בקניית הדירות הבאות.
-טיפ מטורף.. מכור דירה/דירות שברשותך וקנה מספר דירות שהתשואה עליהן גבוהה מאוד או שניתן לשפצן ולמוכרן ברווח, או שבעתיד הנראה לעין מחיריהן יעלו.

-היפתח, שוחח ושתף אנשים רבים בתוכניותיך וברעיונותיך הנדל"ניים. לא תאמין כמה רעיונות או שיפורים לרעיונות אפשר לקבל משיחות עם אנשים, ואפילו מאנשים שאינם מקצועיים.
-דירה מפוצלת מניבה תשואה גבוהה יותר מאותה דירה שאינה מפוצלת, אך היא אינה חוקית. עם זאת, כיום יש שינוי בהתייחסות של הרשויות המקומיות לחוקיות של דירות מפוצלות ויש נטייה של חלק מהרשויות להופכן לחוקיות ולראות בהן מענה מסוים למצוקת הדיור. שר הפנים אף חתם על תקנות בעניין זה.
-כתבי אישום נגד בעלי דירות מפוצלות מתחילים בדרך כלל מתלונות שכנים על התנהגות הדיירים בדירה המפוצלת. קנה בניין קטן, ולא להיבהל!, יש כאלה בערי הפריפריה הכוללים ארבע או שש דירות ועלותם לא גבוהה. בבניין שכולו שלך לא יגיעו תלונות של דיירים לרשויות, אלא אלייך.
-לאורך הזמן מחירי דירות בארץ עולים ובמיוחד במקומות מסוימים בזמנים מסוים ומסיבות מסוימות. לדוגמה, בעיר צפת נבנה ביה"ס לרפואה. מחירי הדירות שם עלו ומתעתדים לעלות עוד. קיימת שביעות הרצון גבוהה במיוחד כשערך דירתך עולה פתאום מסיבות לא צפויות וזו הזדמנות טובה למכור אותה.
-קניית דירה במשותף עם חבר או בן משפחה יכולה להיות צעד כלכלי מצוין, אך גם צעד שבסופו מאבדים חבר או קרוב משפחה. ההחלטה לרכוש דירה בשותפות צריכה להביא בחשבון אפשרויות אלו.

-היתרונות בקניית דירה בשותפות הם גדולים. שותפים יכולים להעלות רעיונות וליהנות מהתהליך יחד. השותף חייב להיות אדם אמין מאוד ויציב בהליכותיו.
-אנשים שאינם רוצים או אינם יכולים לקבל הלוואת משכנתא, יכולים לאזור כוחות כלכליים יחד ולקנות דירה, שלולא השותפות לא היו מסוגלים לקנות דירה.
-רישום בעלות על דירה בשותפות בטאבו ייעשה על שמם של שני השותפים שווה בשווה אם גודל ההשקעה של שניהם שווה. אם בדירה שותפים שלושה אנשים שחלקם שווה, יהיה הרישום על שם שלושתם בבעלות במידה שווה.
-רישום חוקי של בעלות על דירה בשותפות יכול להיעשות רק על שם שותף אחד, אבל צריך לזכור שבמקרה כזה קשה להוכיח בעלות של השותף שאינו רשום בטאבו כשותף בבעלות על הדירה במקרה של סכסוך בין השותפים או במותו.
-מי שיכול להשיג את כל הכסף הדרוש לקניית דירה, אבל קונה דירה בשותפות מפזר את הסיכון ומפחית את החששות מקניית דירה.
-מומלץ לכתוב הסכם חתום על-ידי השותפים בדירה ובו סוגיות חשובות בשותפות, כגון מי יטפל בעניינים מול הרשויות ומול הדיירים, באילו תנאים ונסיבות תימכר הדירה ועוד.
-החיסרון בקניית דירה בשותפות הוא המגבלה במימוש הזכות של מכירת דירה תוך שימוש בפטור ממס שבח,
-השקעה בקנייה של שתי דירות בעזרת הלוואת משכנתא במקום קנייה של דירה אחת במימון עצמי היא רעיון מצוין. בתום ההחזרים של תשלומי הלוואת המשכנתא נשארות בידיך שתי דירות. במהלך הזמן ערכן של הדירות יעלה, כך שהרווח ממהלך כזה צפוי להיות גדול יותר מהרווח ממהלך של קניית דירה אחת במימון עצמי.
בחירת דירה הנקנית להשקעה
-דירה להשקעה כדאי לקנות במקומות מרכזיים או בצמידות לאוניברסיטה או למכללה. אם המחשבה היא ליהנות בעיקר מעליית הערך של הדירה ולא בעיקר משכר הדירה, כדאי לחשוב לקנות דירה בשכונות מוזנחות שניכרת בהן תנופת בנייה. בעיר "עולה", כלומר עיר שחלה בה התפתחות נדל"נית מואצת והמחירים בה עדיין נמוכים, כמו בעיר חיפה. עיר שמחירי הדירות בעיר הסמוכה לה גבוהים יחסית, כמו רחובות הזולה יחסית ונס-ציונה היקרה יותר.
-קירבה למרכזי קניות, מוסדות חינוך וכד' היא יתרון, שכן אנשים רבים מעדיפים לגור סמוך למקומות אלה. לפיכך, במקומות אלה שכר הדירה גבוה יחסית, תמיד יש ביקוש לדירות ובאופן כללי, ערך הדירות עולה. כשקרובים יותר מדי זה כבר עלול להיות חסרון בגלל הפרעות רעש ומחסור במקומות חנייה.
-ישנן ערים בארץ שהתשואה מהשכרת דירה שם היא גבוהה במיוחד: קריית שמונה, צפת, באר-שבע או דימונה. הוסף לכך גם את העובדה שהערך הריאלי של הדירה עולה עם הזמן.
-בחר עיר או ישוב שאתה מאמין שהמחירים יאמירו בהם. בחן לפחות 50 דירות לפני שתקנה דירה. מתווכים יכולים לעזור לך בזה.
-חפש דירה הנמכרת במחיר נמוך מהמצופה. דוגמאות: דירות המוצעות למכירה על רקע של סכסוכי ירושה או במצב בו היורשים מעוניינים להמיר את הנכס לכסף, זוג בהליכי גירושים המוכר את הרכוש המשותף, אנשים שאינם בקיאים במחיר הריאלי של דירתם ומציעים אותה במחיר נמוך, אנשים החייבים לעבור דירה מסיבה כלשהי, (לדוגמה כי רכשו דירה במקום אחר והם זקוקים לכסף למימונה במהירות).
-דירה מוזנחת מאוד, אפילו המדיפה ריחות של עזובה ולשלשת ציפורים עשויה להיות קנייה מצוינת. בהשקעה לא גדולה אפשר להפוך אותה לדירה מקסימה ולמכור אותה ברווח או להשכירה.
-לקומה גבוהה יש יתרון שכן, ניתן לראות ממנה נוף או ים - במקומות שיש. בדרך כלל גובה שכר הדירה המשולם בדירה גבוהה לעומת דירה נמוכה הוא די דומה. עם זאת, במצבים של עודף דירות להשכרה או למכירה באזור לדירה גבוהה יש יתרון (ואגב, גם לדירה משודרגת).
-דירה עורפית במקום רועש המצוידת בזכוכית כפולה (double glass) בחלונות עשויה להיות דירה שקטה הנהנית מיתרונות של אזור מרכזי.
-לקניית דירה הרשומה בטאבו יתרון על דירה שעדיין לא נרשמה בטאבו.
-מדי פעם מופיעים פרסומים שונים בעיתונים שונים ובמקומות אחרים המכריזים על "התגלית הנדל"נית" הבאה. פעמים רבות לגורמים שונים אינטרסים, כגון קידום מכירות של פרויקטים וכד'. בדוק, השווה, חקור והייה ביקורתי. אל תושפע מפרסומים שלא נראה שיש הצדקה לתכנים שלהם.
-צלם את הדירה/הדירות שלך, כולל את הבניין בהן הן נמצאות. כאשר תפרסם את הדירות להשכרה או למכירה בלוחות פרסום באתרי אינטרנט יפנו אלייך הרבה יותר פונים. זה בדוק.
-לדירה עם מרפסת שמש יש יתרון גדול, ואם המרפסת גדולה, אז גם יתרונה גדל. הישראלים אוהבים מרפסות שמש ודירה כזו מאפשרת השכרה בשכר דירה גבוה יותר מאשר אותה דירה, ללא מרפסת שמש. בנוסף, באזור או בתקופה בה יש קשיים להשכיר דירות, לדירה עם מרפסת שמש יש יתרון על פני דירות ללא מרפסת שמש.
-חתימה של כל הדיירים בבניין על רצונם ביישום תמ"א 38 אינה אומרת בהכרח שהבניין יעבור יישום תוכנית זו. יש המנסים למכור את דירתם תוך העלאת מחיר הדירה בבניין בו מספיק דיירים חתמו על רצונם ביישום תמ"א 38. העלאת המחיר אינה מוצדקת, שכן הדרך עד ליישום התוכנית ארוכה, ולא תמיד היא מיושמת למרות שיש מספיק דיירים בבניין המעוניינים בכך.
-ישנם בתי מלון שאפשר לקנות מהם יחידות דיור, שהן למעשה דירות קטנות. אפשר להשכיר דירות אלה לאנשים הזקוקים לדירות קטנות, כגון גרושים, סטודנטים ורווקים.
-משקיע נדל"ן הקונה דירה מקבלן צריך לתת את הדעת על רמת ההשקעה הכספית שהוא מעוניין להשקיע בדירה. אפשר לקבל את הדירה כמו שהיא, או לשדרג את המטבח, להתקין מיזוג מרכזי, ארונות וכד'. משקיעי נדל"ן לא מנוסים נסחפים בשדרוגים מפתים, אך שוכחים שבעת השכרת הדירה שכר הדירה לא יעלה באופן משמעותי בעקבות השדרוגים, אבל התשואה תרד.
-משקיע נדל"ן הקונה דירה מקבלן צריך להתייחס לגודל ההשקעה בדירה גם בהקשר של הקומה של הדירה הנקנית. ככל שדירה גבוהה יותר עלות הדירה גבוהה יותר. (במגזר הדתי והחרדי לקומה ראשונה ושאר הקומות הנמוכות יש יתרון – אין צורך להשתמש במעלית שבת ביום שבת). כאשר מחיר כל קומה גבוהה יותר אינו רב, מומלץ לקנות דירה ממנה ניתן לראות נוף.
-בבניינם גבוהים בהם יש פיר אשפה דרכו נפטרים מהאשפה הביתית לא רצוי לקנות דירה ליד הפיר. לעיתים, הפיר מפיץ ריח רע. בנוסף, דיירי הקומה מגיעים לשם לשפוך את האשפה בפיר, כך שיש שם יותר רעש ממקומות אחרים בקומה.
-בדירה שנרכשה מקבלן חסרים פריטים שונים: ארונות אמבטיה, ארונות בגדים, וילונות לחדר/י רחצה ועוד. מומלץ להיענות לבקשת שוכר המעוניין להשלים פריטים אלה תוך השתתפותו הכספית.
-כל מטר מרובע בדירה הממוקמת במרכז העיר עולה כסף רב. התרחקות מהמרכז מוזילה ומאפשרת לקנות דירה גדולה יותר בסכום כסף דומה, ואף בסכום כסף קטן יותר.
-מגדל או מבנה אחר שיזם מתכוון לבנות בשכונתך ועלול להפריע ולהפחית מערך הנכס שלך ניתן לעצור, אך הדבר כרוך בהשקעת מאמצים. מומלץ להתאגד כקבוצת פעולה. צריך לבדוק בעירייה האם התב"ע מאושרת ואם היזם עומד בחריגות הבנייה שניתנו לו. במידה ויש סטייה בבנייה מהתוכניות המאושרות דרשו צו הפסקת בנייה. ניתן לעתור לבית המשפט לעניינים מינהלים. הגישו "התנגדויות" מנומקות. נהלו משא ומתן עם היזם.
-קיימים הבדלים בהערכות מחיר של נכס על ידי שמאיםשונים. במידה ושמאי העריך את דירתך ואתה חולק על הערכתו, קיימת בידך האפשרות להזמין שמאי אחר. הערכת שמאי הקרובה יותר לצפיותיך יכולה להיות מוצגת בפני מי שהערכה נעשתה עבורו. לעיתים הפער בהערכות השווי מכסה את עלות שני השמאים ואף משאיר בידך עודף.
-תוצאות מפתיעות למחקר של השמאי הממשלתי הראשי בנושא הגורמים המשפיעים על מחיר דירה: רבים חושבים שגורם מרכזי בקביעת מחיר דירה הוא מידת קירבתה לתל-אביב (בנוסף למאפיינים הפיזיים של הדירה). במחקר נמצא שלרמות ההשכלה וההכנסה של האוכלוסייה בסביבת הדירה השפעה גדולה הרבה יותר על מחירה מאשר קרבתה לתל-אביב.
-מחירי דירות עולים בקיץ כי זוהי "עונת מעבר הדירות". כללית, מבחינה כלכלית, עדיף לקנות בחורף.
-פרויקט דירות יוקרתי או קניון הנבנים בקרבת דירתך יעלו את ערכה.
-באופן כללי, כדאי לקנות דירה זולה יחסית בסמוך לדירות יקרות, מאשר להיפך.
קניית דירה להשקעה
-לא מומלץ כלל לבצע עסקת קנייה או מכירת נדל"ן ללא עורך דין. הכרחי שהתמחותו תהיה בנדל"ן.
-מהרגע שיש לפניך אינדיקציה, אפילו אחת, המורה שדירה העומדת למכירה נמכרת במחיר נמוך ממחיר השוק (מהשוואת מחירים עם דירות בסביבה, מעיון במחירון הדירות של לוי יצחק, מסקר אצל מתווכים ומהערכת שמאי מקרקעין) – פעל במהירות וביעילות לקנות אותה במקביל לבדיקת שאר האינדיקציות המעידות על המחיר שלה.
-ארבעת היסודות הגורמים לכישלון בקניית דירה: חמדנות, אי-למידה מספקת של השוק, הסתמכות על אנשים לא ראויים לאמון ומזל רע.
-במקרים של צורך בהערכת שמאי לצורך הערכת שווי דירה לרכישה, רצוי למנות שמאי שאינו מכיר אף אחד מהצדדים המעורבים. ניתן למצוא שמאי ניטראלי ב"דפי זהב".
-חשוב לבדוק בדיקה תכנונית של סביבת הדירה המועמדת על ידך לקנייה משמאי מקרקעין (לפעמים עורכי דין מזמינים זאת מהשמאי במסגרת טיפולם בהסכם קניית הדירה). הבדיקה תבהיר את המצב התכנוני בסביבת הדירה וכן מגמות פיתוח עתידיות בסביבה.
-כדאי גם לבדוק את מצבו התכנוני של הנכס בתיק הבניין במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית.
-תשלום שכר טרחה לעורך דין עבור מעורבותו בעסקת נדל"ן היא מעיין "תעודת ביטוח" עבורך. במקרה של כשל בעבודתו של עורך הדין, לדוגמה, במקרה של קניית דירה עם מחסן שלאחר זמן מתברר שהמחסן לא שייך לדירה שנקנתה, ניתן לתבוע את עורך הדין.
-במגזרים החרדי והדתי-לאומי קיימות דרישות ספציפיות למפרט הדירה: דירות גדולות (הרבה ילדים במשפחה), מרפסת סוכה הלכתית (פתוחה לשמים ולכוכבים. מרפסות "מדלגות" אינן מרפסות סוכה הלכתיות), כיורים נפרדים במטבח, תריסים חשמליים עם אפשרות הפעלה ידנית לשבת. מעליות שבת בבניין.
דירות המושכרות לסטודנטים
-דירה להשקעה הממוקמת קרוב לאוניברסיטה או למכללה היא ברכה: הסטודנטים, בדרך כלל, הינם שוכרים טובים ועם מוסר תשלומים גבוה. בדרך כלל, יש דרישה לדירות כאלו, כך שכמעט תמיד הן מושכרות.
-דירות המושכרות לסטודנטים בערים בהן יש אוניברסיטאות ומכללות (באר-שבע, נשר, קריית שמונה) עשויות להניב תשואה של 7.5%-10%. בדרך כלל כל רצונם של הסטודנטים הוא בשקט כדי שיוכלו ללמוד, כך שלא צפויות בעיות מצידם בתשלום שכר הדירה.
-באזור של אוניברסיטה/מכללה העדף שוכרים סטודנטים ולא משפחות או אחרים.
-ככל שדירה קרובה יותר לאוניברסיטה או למכללה שכר הדירה המתקבל גבוה יותר. כמו כן, בזמנים שיש עודף בדירות בסביבת האוניברסיטה, לדירות קרובות יותר יש סיכוי טוב יותר להיות מושכרות.
-דירות סטודנטים כדאי לצייד בכל הריהוט ושאר הציוד הנדרש בדירה. סטודנטים רבים מעדיפים דירות מצוידות. בזמנים שיש עודף בדירות בסביבה, לדירה מאובזרת יש יתרון על פני דירות פחות מאובזרות.
-מחירים של פרטי ציוד מיד שנייה לדירה הם נמוכים מאוד. ניתן למצוא בקלות כל פריט כמעט באתרי אינטרנט שונים, כגון ב"יד 2" וב-winwin.
-מומלץ לרכוש פרטי ציוד לדירה מאדם המוכר את כל תכולת דירתו. אפשר להגיע להסכמה עם המוכר למחירים נמוכים של הפריטים וכן, ניתן להוביל את כל הציוד בהובלה אחת.
-העדף להשכיר דירה לסטודנטים שיש להם עוד כמה שנות לימוד על פני סטודנטים בשנה האחרונה ללימודיהם.
-בדירות המושכרות לסטודנטים, לעיתים קרובות, חיפוש השוכרים הבאים נעשה על ידי השוכרים הנוכחיים, אשר מביאים לידיעת חבריהם בכיתה/בפקולטה את האפשרות להמשיך את השכירות במקומם. כל שעלייך לעשות הוא לבקש מהם לעשות כן.
-שוכרים סטודנטים לא יוצאים דופן בעניין בקשה לערבות כספית עם החתימה על חוזה השכירות איתם. אפילו אלף ₪. סטודנטים רבים מסיימים את המבחנים בסוף הסמסטר ופונים לעיסוקיהם, ובעל הדירה נשאר עם הדירה על קלקוליה (אם נוצרו), ולעיתים עם חובות לגורם או לגורמים שונים. החזק סכום כסף של השוכרים כדי שיהיה להם מניע להחזיר לידך את הדירה במצב סביר וללא חובות
-סטודנט בעייתי בעניין תשלום שכר הדירה ניתן לטיפול על ידי איום להעביר את שמו לדיקן הסטודנטים באוניברסיטה. עדיף לא לממש את האיום. בדרך כלל, האיום עצמו מביא לתוצאה המקווה.
-הצע לשוכרים סטודנטים לגשת לקבל הנחה בארנונה. ברוב הערים ההנחה ניתנת, אם כי ישנן כמה ערים המאכלסות סטודנטים רבים ועדיין אינן מקנות את ההנחה הזו (לדוגמה, גבעתיים).
-נסה להשכיר את דירתך לתקופה של שנתיים לפחות. החלפת דיירים דורשת לעיתים השקעת זמן בחיפוש הדיירים הבאים. כמו כן, לעיתים המשכיר נענה לבקשות הדיירים החדשים, לדוגמה לצבוע את הדירה או להתקין מזגן.
-בבאר שבע, האוניברסיטה נמצאת בקרבת אזורי עוני, אך הביקוש הרב של הסטודנטים לדירות מדרבן עלייה במחירי השכירויות לעיתים ללא קשר למצב הדירה ולסביבה. השכרה של מקומות מגורים לסטודנטים מתניעה את שוק הנדל"ן בבאר שבע וגורמת לעליית המחירים אף ברחובות סמוכים.
-בחיפה בשכונת נווה שאנן שעל יד הטכניון קיים ביקוש גבוה לדירות העומדות להשכרה. השכרת דירות לתלמידי האוניברסיטה והטכניון נפוצה אף באזור שכונת בת-גלים, בשכונת רמת רמז ובהדר. אלו אזורים בהן מחירי הדירות נמוכים יחסית, אבל הביקוש לדירות שם מצד הסטודנטים הוא גדול והדבר גורם להאמרת מחיריהן.
-בחיפה מתוכננת הקמה של רכבל מאזור חוף הים למעלה הר הכרמל, תוך עצירה בתחנות שימוקמו בשכונות בדרך, כגון בשכונת "נווה גנים". שקול קניית דירה בשכונות לידן יעבור קו הרכבל.
-מומלץ לצלם את הדירה מיד עם מסירת המפתח שלה לשוכר. עדיף לצלם בסרט, אך גם בתמונות סטילס. במקרה שיהיו חילוקי דעות בהמשך על הציוד שהושאר בדירה או על מצבו, אפשר לצפות בסרט או בתמונות ולפתור את חילוקי הדעות בקלות. אפשר לצרף תמונות אלו לחוזה השכירות.
-סטודנטים רבים נוהגים לעשות סבב של "לראות דירות" בתקופות קבועות בשנה, לדוגמה בחודש יולי, במטרה לשכור דירה לשנת הלימודים שתחל לאחר מכן. מומלץ לעשות מאמץ ולהשכיר בתקופות אלו, מאחר ורוב הסטודנטים מחפשים דירה להשכרה בתקופות אלו. לאחר מכן השכרת הדירה תהיה כרוכה במאמצים גדולים יותר.
-במצב של מחסור בדירות להשכרה, השכרת דירה שלא בתקופות חיפוש הדירות המרוכזות של הסטודנטים יכולה לאפשר דרישה לשכר דירה מעט גבוה יותר מזו הנדרשת בתקופות חיפושי הדירות.
-בקמפוסים רבים של אוניברסיטאות ומכללות או בקרבתן יש סוכנויות תיווך שניתן להיעזר בהן להשכרת דירות. סוכנים מסוכנויות תיווך אלו יכולים לפרסם את דירתך, למצוא עבורך שוכרים ואף לתחזק את דירתך.
דירות המושכרות לתיירי מרפא
-תיירים המגיעים לישראל לצורך טיפולים רפואיים ונשארים בארץ לתקופות קצרות של כמה ימים עד לכמה שבועות הינם שוכרי דירות פוטנציאלים. קנה דירה קטנה המיועדת לקהל זה והשכר אותה בשכר דירה גבוה פי שניים-שלוש משכר דירה רגיל מדירות באותו איזור.
-רצוי מאוד שהדירה תהיה נעימה ומאובזרת ובמיקום מרכזי, כלומר עם גישה נוחה למרכזים רפואיים, תחבורה, מסעדות וחנויות לקניית אוכל ובילויים.
-תיירים מחבר העמים מעדיפים לגור ליד הים. העדף את הרצלייה, בת-ים ותל-אביב.
-צור קשרים עם סוכנויות לנסיעות העוסקות בתיירות מרפא. הן יספקו לך שוכרים פוטנציאליים. הצע להם תשלום עמלה נדיבה על כל עסקה.
-צור קשר עם מנקה בתים זמין אשר בקריאה טלפונית ינקה בכל פעם את הדירה לאחר שהשוכרים עוזבים אותה.
-אפשר לקנות דירות במלונות מסוימים, אשר יכולות לשמש להשכרה לתיירי מרפא. השוכרים יכולים להשתמש בבריכה, ספא ושאר הציוד שבמלון.

שיפוצים בדירה
-הוספות או שינויים במבנה של דירה הכרוכים בהשקעות כספיות אינן בהכרח עלויות המחזירות עצמן בעת מכירתן, ולעיתים הן אף טיעון להורדת מחיר מצד קונים פוטנציאליים של הדירה. הדבר בולט במיוחד, בהוספות או שינויים המשקפים טעם ייחודי (צבע, מתקן וכו') ולא את "טעם השוק". לכן, בדירה הנקנית להשקעה, השקע בדברים המשקפים צרכים וטעם הנוגעים לרוב האנשים.
-ניתן לקבל פטור מארנונה בתקופת שיפוץ דירה.
-שיפוץ בניין במסגרת תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית 38) ניתן לביצוע כאשר יש רוב של מעל למחצית מדיירי הבניין רוצים בשיפוץ. בעבר היה צורך ברוב גדול יותר של דיירי הבניין כדי להוציא שיפוץ כזה לפועל.
-הוספה של מרפסת שמש לדירה יכולה להעלות במידה משמעותית את שכר הדירה המתקבל ממנה וגם להעלות את ערכה ב-5% ויותר. הוספת מרפסת בגודל של 12 מ"ר עשויה לעלות כ-50-70 אלף ₪ ובנוסף יש צורך להשקיע זמן ו"עצבים" בהשגת אישורים מהרשות המוניציפאלית. אפשר להוזיל, לחסוך עצבים ולקצר את התהליך על ידי הוספת מרפסת פלדה. בניית מרפסת פלדה עולה רק כ-18 אלף ₪ כולל הוצאת היתרי הבנייה ואורכת חודשיים-שלושה במקום למעלה מחצי שנה. יתרון נוסף הוא, שבעת בניית המרפסת לא נוצר לכלוך רב כמו בעת בניית מרפסת מבטון.
מכירת הדירה
-אין מניעה למכור את דירתך למישהו אחר כשבאותה עת גרים בה שוכרים. מובן, שהקונה החדש יצטרך לעמוד בתנאי החוזה שלך עם השוכרים הנוכחיים. הדבר אינו נכון כאשר החוזה עם השוכרים מציין במפורש איסור על מכירת הדירה בזמן השכרת הדירה על ידם.
-במקרה בו קונה פוטנציאלי של דירה מושכרת שלך לא מעוניין להמשיך בהשכרתה, אך אתה מחויב על פי חוזה להמשיך להשכירה לשוכרים הגרים בה, הצע להם הצעות מפתות כדי שיעברו לדירה אחרת. הצע לשוכרים העברה של תכולת דירתם לדירה אחרת על חשבונך. אמור להם שממילא הם אמורים לעבור דירה מתישהו על חשבונם. הצעות נוספות: עזרה באיתור דירה חלופית, מסך טלביזיה גדול או מקרר חדש כמתנה ועד סכום כסף כפיצוי. בעסקה של מכירת דירה אפשר להרוויח כסף רב, לכן פתה ושכנע את הדיירים עד שייאותו לעזוב את הדירה.
כל מיני
-למחזיקים כמה דירות כדאי לצבוע את כל הדירות באותו צבע. כדאי לשמור צבע כזה למקרים בהם יש צורך בתיקוני צבע באחת הדירות. יישום רעיון זה מונע את הצורך בהחזקת צבעים שונים.
-חברות הגז גובות סכום חודשי עבור החזקת קו הגז. עם כניסתך לדירה, מומלץ לפנות לחברת הגז המספקת לדירתך את הגז הביתי ולבקש בתקיפות הנחה במחיר החזקת קו הגז. לעיתים חברת הגז מבקשת שפנייה כזו תבוא מוועד הבית.
-ההנחה על החזקת קו הגז יכולה לעבור עם בעל הקו לדירה הבאה שלו, אם הוא דורש זאת.
-רעיון מהפכני והזדמנות יוצאת דופן היא לקנות בית במקומות בהם נבנים בתים עם קולטים סולריים על גגותיהם (מערכת פוטו-וולטאית). ייצור החשמל ומכירתו לחברת החשמל מאפשר לממן החזרי הלוואת משכנתא לאורך 20 שנה. מערכת פוטו-וולטאית בהיקף מכסימלי של 15 קילוואט מאפשרת לממן את רוב החזר הלוואת המשכנתא לאורך 20 השנים.
-בדיקה של זכויות בנייה בנכס שלך אפשר למצוא במחלקה ההנדסית של הרשות העירונית. בעיר תל-אביב ניתן למצוא מידע זה על פי הקשה של פרטי הגוש והחלקה של הנכס באתר האינטרנט:
www.2.tel-aviv.gov.il/tlvforms/infrastructures/tlvIturGushHelka/Search.aspx
-קניית דירה מכונס נכסים זהו רעיון מצוין ויש בו יתרונות נוספים על היתרון העיקרי, שהוא קניית דירה במחיר נמוך במידה משמעותית ממחיר השוק.
-מומלץ לבקש מעורך הדין כונס הנכס את הערכת השמאי לדירה. הערכת שמאי יכולה לתת הערכה למחיר שכדאי להציע עבור הנכס. בנוסף, במסמך שכותב השמאי אפשר למצוא מידע על הנכס כגון, מידע סביבתי, מידע על מצב הנכס ומידע תכנוני.
-כדאי לברר לפני הגשת ההצעה לכונס הנכס האם חלה על קונה חובה לתשלום את עלויות המתווך הפועל מטעמו של כונס הנכס שעורך המכרז.